出狱不到两个月，黄光裕就计划重组自己的房地产项目。

这几天黄光裕卖掉了知名商业地产项目岳秀城，收购方是豪腾投资和外资的财团。网上传言成交价40亿元，但遭到不少机构质疑。豪腾投资对国商报(博客、微博)(微信号：nbdnews)记者表示，项目总投资40亿元，不仅是收购价格，还有其他收购费用、装修装修费用、利息等。预计2-3年后开业。

岳秀城的出售也带动了国美最大的商业地产旗舰项目————国美商业资本。国美商业地产一战成名的项目，从征地、建设到空置，至今已有15年。周边营商环境发生了翻天覆地的变化，国美的地价暴涨，是项目翻身的最大信心。

40亿笔交易的日子并不好过

8月10日，国家商报(微信号：nbdnews)记者实地探访岳秀城。项目为12层商业综合体，总建筑面积约13万平方米。距离北京南站只有一路之遥，周围已经围起了绿色的隔断。

岳秀成每经记者王家飞摄

一位工作人员告诉记者：“这里所有的业务都已经关闭，很快就会升级更新。”工地上到处张贴着“本项目已彻底整改，禁止无关人员进入”的标语。记者看到，隔断内停了好几辆车，只保留了一人进出的小门。

虽然建筑整体立面干净如新，但很难发现“岳秀城”的痕迹，暴露的广告牌大多斑驳，与交通格格不入，安保人员不时换岗巡逻。

收购之前，岳秀成的人生经历比较坎坷。

2003年，国美子公司鹏润地产开发了大康国际鞋城，这是项目的初始形态，曾经是亚洲最大的专业鞋类市场。

然而，7年后的2010年，有消息称国美欲以11亿元转让该项目，但下家并未及时出现。2011年2月，大康国际鞋城宣布关闭。此后，大康国际鞋城转型为国美生活广场，并引入多种商业业态。后来改名为“U-SHOW岳秀城”，但始终不温不火。

2015年，北京悦秀城正式开业，成为国美商业地产悦秀城产品线的首个开业项目。

然而，据了解，尽管多次更名和业务变更，但自2019年开业至最终关闭，一直无人问津。自有国美退出后，不断有商家纠纷和维权的报道。

岳秀成每经记者王家飞摄

方浩腾接手投资，买下中关村标志性建筑北京鼎豪大厦(000931，分享)。这一次，他宣布以40亿元达成交易。

谈及此次收购，豪腾投资董事长迟伟表示：“由于历史原因，南站片区优质写字楼楼盘不多，空置率很低。越秀城的改造将有助于南站周边区域的大幅提升。物业质量和区域形象。”

“我非常看好国内市场，也看好北京的发展潜力和对外资的吸引力。而且这个项目地理位置优越，周边交通网络成熟，北京的交通网络和商业设施也越来越完善。因此，项目后期潜力巨大，是不可多得的投资机会。”

豪腾投资还对国家商报(微信号：nbdnews)记者表示，项目将进行彻底翻新改造，优化客户组合，使项目成为南站地区交通枢纽的新地标，吸引国内外目光

在位于北京市丰台区西南四环外的国美商务中心，一名现场工作人员向记者发出口头警告。与普通烂尾楼不同的是，这栋楼的外部已经完工，大片的广告空间斑驳显眼。一楼外墙有几条横幅，上面写着“工地楼前30米”、“高息返程陷阱，速报”、“高空坠物，请勿靠近”等字样。

国美商都摄记者王家飞

从外面看，这座建筑仍处于空白状态。“没有装修，已经空了好几年了，我也来了3年了。”现场工作人员这么说。

国美周边的警戒线已经褪去，不时有保安在周围巡逻，提醒有拍照嫌疑的路人。灰白色的建筑在周围郁郁葱葱的绿色植物映衬下显得有些庄重，与诺德中心和韩伟国际办公楼格格不入。

2005年，黄光裕状态最好的时候，国美开始大规模布局商业地产。首战以8.05亿元拿下丰台区中关村科技园35-A1地块，命名为国美商都，也是国美地产最大的商业地产旗舰项目。2006年，国美开始建设，三年后完工。

公开资料显示，国美电器总建筑面积55.6万平方米，其中

购物中心面积为34.4万平方米，酒店为5.4万平方米，写字楼为3.4万平方米。

秉承黄光裕一贯“要做就做最大”的理念，国美商都当时被传投资规模达30亿元，但初成立的国美商业地产团队，尚不具备操盘如此大体量项目的能力，这从此后几年间更迭的5任主事人，国美商都、鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场又改回国美商都的案名，以及从高科技体验中心、服装中心到小商品市场的摇摆定位中便可窥知一二。

2009年竣工后，市场就传出国美商都将出售的消息，海航置业为接盘方，根据协议，海航应当在2011年7月底前支付完全部转让款57.5亿元。2013年3月，因国美商都资产转让合同“买方违约”，国美将海航诉至北京市高级人民法院，追讨欠款及违约金，但最终撤诉。不过当年年底，海航以合同欺诈为由将国美诉至北京市高级人民法院，国美胜诉。此后几年里，双方多次在庭上交锋，至2019年，最高人民法院终审驳回海航全部诉讼请求，宣判国美胜诉。兜兜转转，国美商都又回到了国美手中。

国美商都 每经记者 王佳飞 摄

但11年了，一切都发生了变化。除了自身运营能力缺陷外，区域内日渐成熟的商业地产项目也给国美商都带去了极大压力，1公里内的万达广场和2公里内的永旺梦乐城，其周边商业写字楼配套和对应辐射的居住区，都与国美商都的定位有着太多重叠。

不过对国美来说，这个项目翻盘的底气还在，毕竟，国美商都所在地块的地价已经不可与当时同日而语。

数据的佐证是，2015年万达拿下毗邻的万达广场地块地价是25.50亿元，总建筑面积24万平方米。据此推算，面积不及国美商都的一半，但地价已经是3倍有余。而去年7月中海地产拿下丰台科技园附近另一宗建筑规模约21.6万平方米的地块时，价格已经接近80亿元。

从悦秀城到国美商都，定位屡改，运营不佳，黄光裕的商业地产之路有点难走。

记者|王佳飞 编辑|陈梦妤 李净翰 王嘉琦

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