随着“三条红线”融资要求的进一步明确，今日部分地产股大幅下挫。

昨日，央行有关负责人表示，“三条红线”——条，即重点房地产企业资金监测和融资管理规则，“适用范围稳步扩大”。

国泰君安数据显示，截至2020年6月底，三条红线超标的“红档”企业有22家，包括中国恒大、绿地集团、中南建设(000961，共享)、金科(000656，共享)、华夏幸福(600340，共享)、R&F物业等。值得注意的是，上半年房地产企业有息负债增速明显下降。

“三条红线”稳步扩大

近年来，房地产金融监管收紧。监管部门采取了多项措施限制房地产企业增加杠杆。最新举措是“三条红线”。

昨日，央行有关负责人表示，“三条红线”——条，即重点房地产企业资金监测和融资管理规则，“适用范围稳步扩大”。

10月14日，央行金融市场部副主任彭在2020年三季度金融统计工作新闻发布会上表示，总体来看，重点房地产企业资本监管和融资管理规则启动顺利，社会反响积极。下一步，我们将会同住房和城乡建设部等相关部门跟踪评估实施效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

这是监管部门首次明确表示“三条红线”将稳步扩大适用范围，未来可能会有更多的房地产企业纳入。

彭表示，重点房地产企业资金监测和融资管理规则是中国人民银行、住房和城乡建设部等有关部门在前期广泛征求房地产业、金融业意见的基础上，经过近两年的酝酿形成的。8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，介绍融资管理规则出台的背景和思路。

他表示，融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要组成部分，是房地产金融审慎管理体系的重要组成部分。建立这一制度的目的是增强房地产企业融资管理的市场化、正规化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身经营活动和融资行为，纠正部分企业盲目扩张经营行为，增强自身抗风险能力。在制定规则的过程中，我们也充分考虑了企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡安排。

两个月前，《21世纪经济报道》年8月13日，独家报道监管落实重点房地产企业资金监控和融资管理规则，设置“三条红线”:一是剔除预售款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；第三，现金短债比小于1。根据房地产企业踩多少条线，房地产企业分为红、橙、黄、绿四个等级。对每个档次，企业有息负债增长率上限降低5%。对于三条红线都踩的房地产企业，有息负债规模不能增加。作为试点企业，12家参与的房企开始按季度进行资金监测和融资管理，预计政策将于2021年全面铺开。新政还加强了对连续三年征地销售比例高于40%、经营现金流为负的房地产企业征地资金来源的监管。

融资限制加速了房地产的转型。10月14日，高级研究员秦红

据国泰君安数据，截至2020年6月底，三条红线超标的“红档”企业有22家。分别是：中国恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、R&F物业、荣盛发展(002146，分享)、铁建地产、蓝光发展(600466，分享)、首开股份(600376，分享)、法华股份(600325，分享，分享)、光明地产(600708，分享)、协鑫源创、华远地产(600743，分享)、珠江投资、新

值得注意的是，房地产企业有息负债增速达标率整体大幅下降。其中，有息负债未超过门槛的房企占比从2019年末的66%下降至2020年上半年的48%。其中，绿色、黄色、橙色房企的合规率分别从89%、68%、70%下降至74%、44%、33%，而有息负债增速因去杠杆化进程提前启动而逐渐下降，合规率从32%小幅上升至36%。

央行表示，住房融资“三道红线”

o;扩大范围：地产股大跌，银行如何应对?打开APP 阅读最新报道

10月15日，港股市场上，中国恒大(3333.HK)昨日大跌16.96%后，午后一度跌4.5%，最终收盘报15.76港元跌幅1.87%;恒大此前折价配股筹资43亿。此外，融创中国(1918.HK)午后一度跌1.85%，最终收盘报29.40港元跌幅1.34%。其余房地产股中，合景泰富集团(1813.HK)午盘后最高跌5.33%，收盘跌4.41%;绿城中国(3900.HK)最高跌约3.80%，收盘跌2.95%;中国海外发展(0688.HK)收盘跌2.41%。

2016年末以来，房地产监管持续加强、融资不断收紧。对于未来，业内预期房地产融资或将放缓。

从各种融资渠道看，房地产贷款增速逐渐回落，与总体贷款增速基本保持一致。据中金统计，2020年1-6月，房地产贷款同比增长13.1%，略低于总体贷款增速13.2%。房地产贷款增速已经较2016年末27%的高点大幅下滑。其中，房地产企业开发贷同比增速从2018年3季度24.5%的高点降至今年上半年8.5%;个人住房贷款同比增速从2016年底38.1%的高点降至今年上半年15.9%。

房企境内发债大幅回落，但境外发债不断增大。2020年前3季度，房地产企业境内债券净融资1462亿元，较2019年全年-69亿元回升;其中3季度净减少134亿元。2017年以来，房地产企业境内债券净融资较2016年8204亿元大幅下滑。今年前3季度，房地产企业境外债券净融资折人民币2055亿元，高于境内债券净融资。近期国内外利差扩大、人民币汇率升值加速，为境外融资创造了有利条件。

房地产信托、房地产类ABS明显回落。此前，房地产贷款和债券融资2017年收紧后，房地产信托资金净增量从2016年1418亿元上升至2017年8533亿元，之后逐年下降，2019年降至165亿元，今年上半年净减少2028亿元。今年前3季度，个人住房抵押贷款CLO发行1630亿元，较2019年5163亿元大幅下滑。此外，今年以来，商业房地产抵押贷款ABS发行301亿元，不动产投资信托REITs发行134亿元，规模相对较小。

过去几年，上市房地产公司负债增速明显放缓，但负债率仍然处于高位。今年上半年，A股上市房企总负债同比增长13.8%，增速较2017年底32.8%明显回落。今年上半年末，A股上市房企总体资产负债率为79.7%，明显高于房地产以外非金融企业总体资产负债率58.2%。2018年以来，上市房企总体资产负债率趋于平稳。

银行体系如何应对

此前，光大证券(601788,股吧)银行业首席分析师王一峰表示，在房地产融资政策从严的背景下，高负债、高杠杆房企压力相对较大，房地产融资业务合规性风险和信用风险压力有所上升。对此，银行体系做出了响应。包括：

对四档客户有息负债增速给予差异化限额，实施差异化风险管控和新增融资管理。特别是对明股实债等变相融资、增加隐性负债的方式，重视合规性检查。

高度关注高杠杆率头部房企信用风险。在融资受限后，企业现金流高度依赖项目销售回款，需要控制好销售回笼资金，特别是要防范债务集中到期的流动性风险。

从紧的融资环境将倒逼房企加速销售、缩短回款周期，银行需加强项目进度和销售收入封闭监控管理。

对于项目进展缓慢，销售回款乏力的项目，企业资金链会变得更加不稳定，需防范集中退出风险。

他认为，当前阶段，我国房地产融资资产质量总体稳定，银行表内房地产企业贷款不良率在1%以内，按揭贷款不良率0.3%、关注率0.5%。按揭贷款RAROC回报较高，资金供需两旺，中小银行投放热情高涨;表内企业贷款更多表现中小银行关注率有所上行。表内贷款抵质押物充足，风险损失率较低。影子银行体系房地产风险较表内偏高，信用类融资风险缓释能力相对不足。

展望未来，房地产融资出现系统性风险概率极低，但部分运营激进或者低效的房企需要进行并购重组。要关注在房企“去杠杆”形势下，房地产产业链上下游生产经营情况，对于部分重资产行业需关注产能过剩是否有加深的迹象，以及由此产生的衍生影响。