最近召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因地制宜，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租赁住房在享受公共服务方面享有同等权利，规范发展长租房市场。也就是说，发展长租房市场已经成为大城市解决住房问题的主要方向。

从国际经验来看，中国发展长租市场的最佳参考应该来自德国。之所以能成为一个房地产市场持续稳定发展的国家，可能与德国对房地产市场的定位和住房租赁市场的发展密切相关。从1970年到2015年，德国新建住房名义价格指数增长了90%。扣除通胀影响后，实际价格下降11.3%，实际价格收入比下降62%。德国将住房市场定义为满足居民基本生活条件的市场。房地产行业只是国家福利体系的重要组成部分，而不是拉动经济增长的“支柱产业”，也不是赚钱的投资工具。德国的《住房扶持法》 《住房租金补助法》 《住房租赁法》和《私人住房补助金法》为社会保障住房供应、中低收入人群租金补贴、租赁市场监管和私人住房建设提供了法律框架，目的是绝对保障每个居民的基本生活条件。在这些法律制度的保障下，德国的住房租赁市场非常发达，高度市场化，但要在住房市场上赚取巨额利润几乎是不可能的。

为什么德国居民更喜欢租房而不是买房？在德国，住房交易成本高，住房资本利得税是累进征收的，基本上不能使住房交易盈利，自然会削弱居民拥有住房的动力。《住房租金补助法》规定，住房租金补贴的目标是在经济上保障适合家庭的适当居住条件。因此，每个德国公民都可以获得政府的住房租金补贴。其中，约10%的家庭租住政府提供的保障性住房，90%的家庭领取住房租金补贴。在《住房租金补助法》的安排下，如果租赁住房的消费远远好于持有住房，那么居民宁愿选择租赁。

为了进一步鼓励居民租房，德国政府不仅对社会租赁住房建设提供全面补贴，还要求房地产开发商建设更多优质住房，以保证住房租赁市场的供应。与此同时，德国政府建立了一系列法律制度来有力保护租房者。比如，政府会根据所有房子的大小、位置、质量进行评分，然后根据评分划定相应的租金价值。不仅房东不能收取高于相应租金价值的租金，而且每年的租金涨幅也受到严格限制。租户续租的权利也受到充分保护。租赁期间，房东不得驱逐租客，租赁关系终止。除非租客犯了严重的错误，房东必须继续再次出租。同时，根据相关法律，租房者建立了强大的协会。该组织不仅与相关部门协调租房者的利益，还参与制定城市住房发展规划、住房法律法规和住房政策，全方位保障租房者的利益。

中国住房租赁市场发展的初始条件有其特殊性，主要表现在没有最终所有权的土地产权制度、极高的住房拥有率、高房价、以投资投机为主导的市场、复杂的住房产权制度。这些是我国住房租赁市场发展的现实基础，也是相关法律和制度安排的依据。制定适应中国住房租赁市场的政策，必须从这些初始条件入手

从德国的经验可以看出，现代住房租赁市场的本质和核心是如何保障中低收入人群的基本生活条件，实现社会生活公平。要实现这一点，中国的住房市场必须回归生活消费的功能，而不是成为投资赚钱的工具。在这一前提下，政府需要通过不同的方式方法对住房租赁市场进行大量投资，制定相应的法律法规和政策，确保财政投入的有效性、租赁住房分配的公平性和租赁住房市场运行的市场化，制定一套法律政策，全方位保护住房租赁者的利益不受侵害。

由于住房等商品和服务的特殊性以及住房租赁者在市场中的绝对弱势地位，如何对住房租赁市场进行定价非常重要。对于公共租赁住房，应完全由政府定价，并向租户收取象征性费用。对于个人所有、农村集体土地建设的住房租赁市场，考虑到刚刚起步，相关制度安排和法律准备不足，不能完全由市场定价。可以考虑将住房租金限制在租户收入中位数的30%以下，而不是按照住房租金与房价的比值和全社会收入中位数来设定。事实上，包括英国和德国在内的一些发达国家，在住房租赁发展的特殊阶段，都会对租金实行严格的价格管制。目前国内很多企业把住房租赁市场当作金融工具，比如现在流行的“租金贷”，政府应该坚决取缔。这是建立中国长期租赁市场的关键。(作者系青岛大学经济学院教授)