本专栏从本次讲座开始，进入第四部分“市场部分”。在影响房价的四大板块中，市场板块是最接近价格真相的部分，包括开发商的品牌、市场供给、产品结构、项目质量、区位与配套、人口与消费、价格走势等等。这节课讲“开发商品牌”对买房的影响。

什么是品牌

所谓品牌，简单来说就是指消费者对一个企业及其系列产品的认知程度。一个企业品牌的建立需要很长时间。是市场目标群体对一个企业及其产品、售后服务、文化价值等一系列综合价值的评价和认知，是一种信任。

一个好的品牌往往能给产品带来增值效应，给品牌主带来溢价，这是企业的无形资产。因此，许多企业在自身发展过程中，总是以各种方式包装、宣传和树立自己的品牌形象。

品牌商品可以产生高附加值，例如，一些名牌服装、化妆品、奢侈品等。品牌越强，商品的溢价能力越高，这是他们除了开发成本、生产成本、营销成本等之外的品牌附加值。

房地产品牌

对于房地产开发商来说，品牌也有很高的附加值。比如宋卫平时代的绿城地产，因为始终注重地产项目的品质，力求完美，被公认为产品导向的完美主义者。因此，‘绿城品质’在圈内是有口皆碑的。同地段，只要是绿城的房子，可能比别人高10~30%，而且往往比别人好。

这些年来，随着越来越多的企业进入房地产市场，发展也越来越成熟，这个市场也逐渐开始分化。一些开发商逐渐形成了自己的特色，因此对这些房地产品牌的认可度也越来越高。比如万科主要以开发住宅为主，万达主要以开发商业地产为主，华侨城主要以做文化旅游地产为主等。此外，这些开发商在产品的建筑特色、风格、品质等多个方面都逐渐形成。

用品牌判断房价的方法

如何通过开发商品牌掌握房地产市场，主要可以从以下几个方面来判断。

我们按照两个分类来总结房地产企业：

首先，根据地理范围，房地产企业可以分为：1。当地企业；2.外国企业。

地方企业是指在当地发展起来的，仍扎根当地发展的房企。有两种类型：1。对外扩张的步伐还很小，尚未形成全国性规模的企业；2.大型国有房企在当地发展。

外资企业也有两种类型：第一种是外地的中小型房地产企业，主要目标市场在外地，新进入当地进行房地产开发；另一家是全国性大型房企，但之前从未在本市从事过房地产开发。

二是根据房地产企业的规模，主要分为：1。大型国有房企；2.中型房企；3.创业型房企有三种类型。

从名称可以看出，全国房地产企业实力最强，其次是中型房地产企业，创业型房地产企业实力最差。

结合以上两种分类方法，形成几种组合，就可以对房价做出合理的分析和判断：

1.从当地发展起来的大型民族企业，在当地的品牌价值最高。说白了，当地就是这些企业的老基地。无论如何，这些企业不会破坏当地的企业形象。此外，它们是在当地开发的，因此它们对当地资源有很好的控制。因此，这类企业开发的房地产无论是地理位置、建筑设计还是工程质量都会非常优秀。这类房产未来最具保值增值的潜力和空间

2.是本地中型企业，深耕本地市场，本地市场是他们的主要目标市场，所以尽力做好产品。尤其是当地已经有很多成功的房地产开发经验，这类房地产公司在当地也是靠得住的，其在当地的品牌价值仅次于全国的房地产企业，因此在当地目标人群中的认可度会更高，房地产的品牌溢价也会更高。