通胀预期下，楼市博弈将由暗转明

去年下半年以来，全球普遍的低利率和货币宽松推动美国、德国、等主要国家房价大涨，中国楼市调控难度陡然上升。为此，管理层紧急行动，连出“杀手锏”，加强房地产金融监管，严禁炒作学区房，实行土地集中供应等。地方政府也是不敢懈怠，纷纷出台调控政策，“史上最严”字眼不时出现在公众面前。一时间，楼市风声鹤唳，大有不把房价压下来决不收兵之势。

那么，效果如何呢?有认为效果明显的，有认为效果一般的，也有认为没有效果的。显然，这是站在不同角度对问题的不同看法，都有一定道理，也都不能代表整体。因为，楼市的实际状况，远比表现出来的状态复杂得多。房价上涨也好，房价下跌也罢，都不是楼市真实情况的反应。尤其在全球流动性严重过剩、大宗商品价格持续上涨、通货膨胀压力越来越大、欧美发达国家房价大幅上涨的情况下，对中国楼市的影响也可谓越来越大，开发商死杠房价的内在冲动也徒然增强，购房者与开发商之间的利益博弈也进入新的阶段，逐步由暗转明、由弱转强。

先从房价来看，数据显示，2021年6月，全国100个城市新建住宅平均价格为16063元/平方米，环比上涨0.36%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。从涨跌城市个数看，77个城市环比上涨，20个城市环比下跌，3个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨3.89%，涨幅较上月收窄0.19个百分点。也就是说，房价仍然处于上涨通道，没有停步的迹象。即便同比涨幅有所收窄，实际涨幅仍达到3.89%，涨幅不低。

再从拿地情况来看，开发商拿地的动力依然很强，积极性很高。数据显示，2021年上半年，TOP100企业拿地总额16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升。如果不是预期比较好，不是对未来房地产市场有比较充足的信心，在金融政策明显收紧、市场也没有明显扩张信号的情况下，开发商是不可能再积极拿地的。所以仍在积极拿地，就是对未来市场的看好，对通胀预期下房价上涨抱有期待和希望。

另外，从宏观政策环境来看，整体偏宽松的格局并没有改变，积极的财政政策仍在发挥作用，从财政渠道投放的资金等还在源源不断地投向实体企业、尤其是中小微企业、基础设施领域、公共事业领域等。其在释放经济社会动能的同时，也在释放市场流动性，增加通货膨胀元素。更主要的，还是货币政策偏宽松，社会融资规模大。数据显示，初步统计，6月末社会融资规模存量为301.56万亿元，同比增长11%。其中，对实体经济发放的人民币贷款余额为184.54万亿元，同比增长12.6%。从表面看，对实体经济的融资增速更快，但在具体操作过程中，金融机构可操纵的余地很大，对中小微企业左手放、右手收的现象很严重。对中小微企业来说，也就谈不上真正得到资金支持。特别是刚刚出台的降准政策，一改以往定向降准的做法，变成全面降准，一定程度上，也给了开发商等底气，死杠房价的内在冲动也会更强。

正是通胀预期越来越强烈，开发商死杠房价的内在冲动也在逐步被激活。别看部分开发商已经饱受资金困惑、资金链断裂的压力很大，但是，谁也没有通过降价售房的方式来回笼资金，是否也能看出点端倪来。如果真的资金链紧绷，开发商是可以通过售房来回笼资金的。所以明知资金链有断裂的风险，仍不愿售房回笼资金，心里是一定有鬼的。这个鬼，就是通货膨胀，开发商都在赌通货膨胀带来的房价继续上涨。同时，赌决策层会放松楼市调控。

也就是说，开发商在楼市问题上，已经不像前两年，心里非常紧张，担心资金链会断裂。现在的开发商，在通胀预期不断增强的大背景下，变得心理越来越强大了，死杠房价的决心也越来越大，他们决心通过死杠房价来与购房者再一次进行利益博弈，并等待通货膨胀的到来，等待通货膨胀抬高房价。这不是白日做梦，而是全球性通货膨胀即将到来给开发商增加的底气。

这也意味着，下一步楼市调控的压力会更大，到底还有多少政策能够遏制开发商涨价，应当未雨绸缪，早做准备，避免房价再次出现无序上涨现象，确保广大居民不再受房价快速上涨的伤害。特别是保障性租赁房建设，一定要速度快、力度大，要以此来消化通胀预期带来的房价上涨压力。