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5月13-14日，由中指研究院、中国房地产TOP10研究组主办，中指控股(CIH)、中指研究院承办的2020中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十三届中国物业服务百强企业家峰会召开。在“专题探讨：布局未来，开辟非住宅细分业态新赛道”环节，江苏中南物业服务有限公司总裁凌军先生以《从物业管理到空间管理》为题进行主题分享。以下为分享实录：

江苏中南物业服务有限公司总裁凌军先生

感谢中指院，也感谢各位嘉宾及线上的朋友们，我是来自中南服务的凌军，今天的分享主题是“布局未来，开辟非住宅细分业态新赛道”，既然讨论的是新赛道，我们不妨转换一个角度来看问题，传统的物业管理，很多是单体的管理，新赛道这个“新”在哪里？我想从物业管理谈到更大范畴空间管理的概念。

回顾整个中国物业管理的历史，它是源于并伴随房地产发展而成长的。以房地产2018年物业收入和面积占比的相关数据为例，我们可以看到在物业收入这块，住宅部分占45%，办公19%，商业14%，这三大块加起来，差不多占到整个开发的80%，而面积的占比则更大，仅住宅就差不多占了70%，加上商业和办公，已经占了接近90%的比重。由此可见，整个物业管理形态还是集中于三大块：住宅、办公和商业。这几年整个房地产开发还会基本延续这样的一个格局和形态。但是开发的节奏和开发的量会放缓，从一些公开的数据，我们都可以看到，从去年到今年一季度房地产开发三个大类的开发量都是有所放缓的。

按这样一个比例大致推算，目前国内房地产销售面积有25亿平方米左右的量。当某个时间，中国人口进入负增长的话，住宅这一块的存量也是可以预见的，不可能每个家庭都住三、四套房子，人口就这么多，所以住宅会进入逐步萎缩的状态，办公、商业也是这样的情况。

中国房地产发展形态就基本决定了当前物业管理的发展形态，其中，住宅物业管理市场化程度相对较高，和老百姓生活息息相关，政府一直很重视，这一块的分布格局逐渐会定型，也就意味着这一块市场空间有限，无论是存量还是增量；而国内开发的非住宅，特别是很多公共物业的开发还不足，无论是存量还是近期的增量，都还不能满足广大人民群众追求美好生活的需求。从场所的提供来看，还有很大的空间。而对物业管理来说，回报高、市场壁垒也高，由于缺乏竞争，服务能级又相对较低，国内此类物业的管理水平和国外先进国家的物业管理水平还有较大差距。反过来说，也有相当大的发展空间，大家可以进入这个市场，相信，更多的竞争也会带来行业整体水平的提升。

纵观整个物业管理，对“物的管理”是基础，小区、社区是一个相对较好的空间，而物业管理本质上就是对空间的管理，如果拓展到对空间环境、空间效能和空间价值的优化，可能会有一个新的赛道出来，新的空间会被打开。

空间管理需要有一个商业模型或者产品模型来实践和讨论。从目前来看，城市管理是空间管理探索的一个理想模型，目前，有很多公司已经在探索物业的新形态，社商、小区增值服务、养老、教育、医疗等等，想建立一个空间生态环境。大家都在这些点上探索，但是，在现有的管理范围之内，就算在社区里面，这些点，都很难打通。城市管理确实是可行的，人的生老病死都在这里，这是一个自然生长的天然场所，把这两者结合起来，空间就打开了。现在很多企业都在尝试，比如万科进入一二线，碧桂园开发三了四线的社区，保利针对乡村治理的探索等等，有这样一个天然的模型，很多大的企业都看到了这样的机会。

城市管理对物业管理来说有很好的作用：第一，更有利于对现有物业管理价值的整合，如果有这样一个大的平台，能够把这些东西有机的结合起来，整合起来，这些东西就打通了，真正的商业价值就出来了；第二，城市管理将促进物业管理进一步的专业细分和转型，平台的互相协作会越来越好。比如，我们在找一些服务资源的时候，往往苦于找不到很好的、满意的供应商，整个专业细分领域还是有很大的缺陷，这样一个配套，会催生很多专业性的角色出现；第三，将提升城市管理的专业能力和资源优化，产生更好的效能，特别是我们的服务意识，城市管理的过程当中使老百姓、居民能够有更好的服务体验和更有品质感的生活，这也是通过我们的专业去回报社会。

今天如果有这样一个场景让你去做，我们是不是能够担当起这个场面，挑得起这个担子？实际上还有很多不足，还有很多能力需要提升。第一，要有供应链的整合能力，这么大一个场子，不是你一个人能支撑得起来的。第二，要有资本运作能力，未来的资本运作、前期的资金投入等等；第三，要有资产运营能力，这么多的资产，成千上万，几十亿、几百亿、几千亿的资产，怎么样体现资产的价值，它也是有生命力的。第四，要有科技开发运用能力，智慧社区这个概念如果仅仅是一个社区的概念，还不足以发挥“智慧”所带来的能量，如果放在一个城市里面，智慧城市的话，更能够发挥“智慧”所带来的功效，这是一个很大的科技力量。第五，要有公共事件的应对能力，突发事件的应对能力；第六，要有政府和相关部门协调的能力。除此以外，还有很多，这些能力给物业公司提出了更高的挑战。如果我们有这样一个试验场，能够从运作当中不断提升我们的能力，不断的去磨合，不断的去提高，对这个行业的未来，会是一个脱胎换骨的变化，这个行业在整个社会，无论是商业社会、经济社会还是大众社会里面，真正站在一个更高的制高点，能够长期改变我们这个行业在社会运营当中的地位，当然，这需要我们共同去努力。

我们今天很多大企业已经看到了这个趋势，已经行动起来了。但是趋势不等于现实，我们看到未来的趋势，但是真正未来的现实是怎么样，谁也无法预料，能够预见未来的只有上帝。但是既然大家看到了趋势，共同去努力，就有可能创造一个全新的空间。空间会创造无限的可能！希望我们大家举全行业之力一起去努力，去创造一个更广阔更美好的未来。谢谢！