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房地产市场的牛市可能会遭遇强劲的逆风，比如经济减速和贸易战蓄势待发。但一项新的信心调查显示，工业部门正搭乘一股独立的潮流，这股潮流应该会推动它超越整体市场的任何放缓。

这项调查由LightBox旗下的Real capital Markets (RCM)和美国工业和写字楼地产经纪商协会(SIOR)联合开展，调查结果包括电子商务领域的蓬勃进展、强劲的市场基本面和资本市场的乐观情绪。总体而言，受访者主张投资者在2020年之前继续关注美国工业部门，芝加哥是美国值得关注的市场之一。

从市场基本面看，电子商务的增长不太可能放缓，空置率依旧紧张，租金继续上涨，电子商务行业的吸纳率创下历史新高。在资本市场方面，配置正在增加，有大量资本等待配置，而且乐观情绪盛行，认为上限利率可能进一步压缩。

创造业和包装公司等更传统的工业用户表现良好，但在线购物的迅速崛起需要庞大的物流和履行空间。尽管电子商务已经具有颠覆性，但它只占所有零售销售的7%到26%，这取决于你引用的来源(尽管大多数倾向于个位数)。由于有如此大的增长空间，该行业预计将以每年10%的速度增长，这将继续对工业部门产生变革性的影响。

总部位于芝加哥的第一产业不动产信托公司的首席投资官JoJo Yap说:“没有人能预料到电子商务会给供应链、我们的产业和全球经济带来的影响。我不知道，我想也没有人知道。没有人真正了解电子商务的最大潜力。”

在2019年RCM-SIOR产业信心报告的主要发现中，土地紧张的市场将继续经历租金增长，使现有业主获得优势。在全国范围内，投资者可能会把目标锁定在内陆帝国、新泽西北部和迈阿密。在芝加哥，机构投资者已将奥黑尔次级市场的地价推高至每平方英尺逾30美元。艾伟森(Avison Young)位于芝加哥的全国工业资本市场集团(national industrial capital markets group)负责人埃里克·福斯特(Erik Foster)表示，在某些情况下，奥黑尔附近的core investment property已经达到每平方英尺125美元左右。

受访者还认为，总体而言，工业进展势头强劲，不存在过度建设的惊险。雅浦表示:“在全国大多数市场，我们都看到了适当水平的开辟活动。”他说:“在目前的基本面情况下，我预计市场将继续增加供应，我们目前看到的稳定的需求将填补这些空缺。我们不希翼投资于我们认为有可能供过于求的市场。”

开辟商尤其关注最后一英里的交付，因为经销商希翼尽可能靠近终端用户，这加速了城市地区的空间需求。例如，总部位于芝加哥的Hilco development Partners正在开辟位于芝加哥小村庄社区的面积100万平方英尺的Exchange 55项目，计划明年初完工。

RCM首席运营官Tina Lichens表示:“他们正大力开辟大型城市人口市场的消费者，这推动了大量的仓储和配送活动。”

尽管如此，投资者仍在紧密关注着美国工业空间的供应情况。过去七年中，美国的新工业空间建设异常出色。在今年的报告中，超过一半的受访者表示有些担心过度建设，而三分之一的受访者表示根本不担心。

近32%的RCM-SIOR参与者预计，未来12至18个月，上限率将进一步压缩。根据Real Capital Analytics (RCA)的数据，自2015年以来，全国平均上限税率已从6.8%压缩至目前的6.3%。然而，据报告的参与者说，在主要市场，这一比例已经下降到4%到5%。

电子商务在推动进展的同时，也影响着投资活动。绝大多数受访者将这一现象列为最主要的增长因素。与此同时，24%的受访者指出了等待投入市场的资金数额。

四分之一的受访者表示，未来12至18个月内，工业产品价格将上涨5%或更多。这一比例低于2018年的38%和2017年的34%。在2019年的调查中，35%的人表示价格涨幅将低于5%，而34%的人表示价格将保持不变。