房地产10强选手，他们代言“中国地产第一阵营”。

他们现在座次，比以前稳定多了!

今天能进10强或稳在10强者都非等闲之辈，都是经过政策、市场考验过好几轮还依旧“活得好”的企业!

今天谈论10强销售座次的PK，首先有三点提醒。

其一，虽然现在房企已不强调规模，但还是要强调，集中度在提升，不增长的企业是更危险的，未来销售额，依旧是房企综合实力的关键指标之一，今天房企普遍“规模利润”并举，但在行业利润率普遍下降时，房企利润额的增长核心就是通过销售额增长换来的。这一点利润王中海更为强调。

其二、为何分析10强?你可能会说，今天地产10强在百强中的“距离感”太远，50强甚至30强都已经没有战略对标10强房企的意义。的确，企业发展阶段、规模量级完全不在一个层次，对标意义不大。但核心是10强占比在提升，行业零和游戏之下10强的蛋糕强势“掠夺”，其实在影响整个行业蛋糕的切割与划分。通俗的说，他们逆增长的蛋糕，可能就是我们中小房企失去的领地。

其三，都说地产分化，地产百强分化，但事实上，地产10强内部也在高度分化。比如地产三强(碧万恒)已霸榜多年，且在十强中的占比也在逐年提升。比如稳定性也不一样，前6强座次稳定性越来越微调，七强八强九强十强这末尾四强还在剧烈波动，比如新城、世茂、龙湖、金地、华润等都在10强位置上下浮动3个名次。

以最新的2021年5月销售榜进行解读，结合土储家底厚度、结合10强拿地力度，综合来看看10强房企到底在谁进谁退?

同时，10强房企虽然多元化营收占比虽然很多不到5%，但不可小觑他们多元化细分赛道的体量和实力，因为10强的地产主业营收的分母都太大，同时，类似龙湖、新城等在商业地产每年持续投入沉淀，也在强化存量新赛道的PK。所以，10强销售榜的PK，并不能反映10强的综合实力，而更多只是俯瞰10强的一个重要侧面而已。

以克而瑞的10强榜来看看，以全口径和权益口径两个视角交叉去看10强的较量。对此，楼市头条总结了10强的10个特征;

特征1：国资超车，10强结构已经逆转

这3年地产10强阵营之变，首先是国企与民企的结构对调!

你看看数据：

2018年同期地产10强中，国资背景4家，民营6家;

2019年同期及2020年同期，开始变为5、5开;

2021年前5月，国企、民企变为6比4。

2021年前5月，6家央国企分别是万科、保利、中海、招商蛇口、金地、华润!剩下四家是民营房企碧桂园、恒大、融创、世茂!

可见，过去三年，10强阵营的国进民退现象，实现了结构性逆转!

从另一个视角看，楼市收紧、资金收紧的“调控”政策，让有资源、有资金和有规模优势的国资们，正迎来普遍的大年。记得有一个段子，说宁高宁执掌金茂后，有感叹：要市场力有市场力，要央企身份有央企身份，其他民营房企怎么跟金茂PK?。

的确，宁高宁也曾强调：“金茂要在保持央企属性的前提下，无限接近市场化”。

当地产央企越来越市场化，决策机制越来越快，未来，10强格局未来还有大变化!

特征2：10强也高度分化，分为四大阵营

10强别看都是第一阵营，实质内部也高度分化。

简单划分可为“四大梯队”。尤其从最近榜单看，梯队间层次感清晰。

头部房企阵营(考虑到TOP10中的常客绿地、龙湖已跌到11/12，为便于对比，将头部房企阵营放宽至TOP12)，又可细分为4个梯队：

第一梯队：碧万恒传统三巨头位居10强第一梯队;

第二梯队：融创、保利位居第二梯队;

第三梯队：中海、绿地位居第三梯队，不过，这两年绿地已经明显掉队;

第四梯队：招商蛇口、金地、华润、世茂、龙湖位居第四梯队。

过去几年，四个梯队的层次感一直很清晰，但阶层并未固化，破局的趋势，反而越来越明显。

特征3：碧万恒不再孤独，第一梯队有望从BIG3变为BIG5

近年来，融创、保利与碧万恒销售额之间的剪刀差，整体上呈缩小之势。

细看一下上面这张图，很重要。

你会发现无论全口径还是权益两个纬度，保利和融创都在大幅的逼近前三。

从全口径上看，万科超融创仅仅约460亿、超保利约540亿;

若从权益口径看，万科分别仅超出320亿、220亿;

前5月差距，都只是几百亿的差距而已!当然，今年，融创、保利与碧万恒并驾齐驱的概率还比较小，但三五年内，还是有很大可能性的。

原因有二：

其一、不要低估融创和保利的雄心;比如融创老孙不用说，而央企保利力争进入前3也说了好多年。当然，除了嘴上，还要看行动

比如今年的土地市场体现的非常明显。

根据中指数据，1-5月，保利、融创的拿地金额分别为623亿元、513亿元，行业排名第3、第7，低于万科，但其补仓货值分别为1801亿元、1620亿元，行业排名第1、第2。

遇强则强，保利、融创强势加仓的初衷很明显!

这也使得，碧万恒保融，五巨头之间的排名缠斗，更加有看头。

其二、不要低估高增长的威力。

过去两三年，保利、融创的销售增速远超比碧万恒，如2021年1-5月的全口径销售较于2018年同比增速，保利、融创分别为51.2%、66.2%，碧万恒则分别为5.9%、20.1%、12.4%;

当然碧万恒块头绝对值大一些，但增速融创，保利却是高出N倍，业绩增长强劲!

特征4：保利、融创正力争杀入第一梯队

还是接着上面的说。

在融创、保利两大房企向第一梯队冲击的过程中，剔除资源和合作杠杆后，从权益销售额上看，保利追万科追的是越来越紧。

2020年1-5年，万科权益销售额为1599.2亿，保利为1067.5亿，超出约530亿，全年超出约940亿。但到了今年同期，差距一下子缩小到了220亿，照此算，全年也就400亿左右。差距一下子缩小了一半多。

当然，融创的表现也不弱，但与保利比，还是差了约100亿。不过，对孙宏斌而言，这都不是事。

比如今年融创一个区域公司西南融创，就力争破2000亿!关键是融创有7家区域公司，一家破2000亿，其他家估计也不会示弱!

特征5：万科终于开始焦虑，不满业绩增长

尽管万科这几年一直对外说，不在乎排名。

但郁亮内心的波澜，恐怕只有他自己懂。

现在，万科是越来越尴尬，因为BIG3的地位也越来越不稳。

虽然全口径销售榜上，万科地位尚且稳固，但权益销售榜单却是另一幅局面，核心有两大压力。

其一、与前面的碧桂园、恒大差距越拉越大;

其二、后面的保利、融创越追越紧。

数据说话，如果单从权益的角度，万科已被恒大和碧桂园甩下。比如，2021年1-5月，万科权益口径销售额1867.1亿，是三巨头中唯一没上2000亿的，比恒大少了860亿、比碧桂园少了680亿。

万科和郁亮的捉急，去年底已开始表露无疑，第一次万科对外明确表态，2021年做到7900亿销售目标。万科的焦虑还表现在对土地资源的获取上，中指研究院数据显示，2021年1-5月，万科拿地金额706亿，在房企中排第1，新增货值1560亿(排第4)，开启大力补仓。

(当然万科强调敏捷运营，因此土地储销比较小，据说是10强最低的，所以导致日常拿地相对要强烈一些)

但事实上，销售额座次，万科面临一点点压力，但在多元化布局和能力上，万科多元化成绩单是相对优异的，万科当下乃至未来，可能是头部地产公司里多元化相对务实且发展前景、能力优势都高度鲜明的房企。未来万物云、印力集团、万纬物流、泊寓、教育等等赛道都已卡位，而且在各自细分赛道都是数一数二。

特征6：低调中海希望保持利润王，规模进前5

随着绿地的掉队，排行老六的中海，独占第三梯队。不过，中海的处境并不差。

从权益金额的角度，中海与第四的保利只有200亿的差距，与第五的融创不到百亿。

只要中海垫垫脚、发下力，还是有可能适度晋级的。但下面的七、八、九、十、十一、十二想要挑战中海，却是很难的。

比如过去几年，中海的销售增速一直是前10强中相对靠前的。比如2018年是十强增速第一名，2019年是十强增速第2名。

中海2021年1-5月的全口径销售额较于2018年同期，同比增幅达71.2%，是TOP6中，增幅最高的。

而且，过去一年，中海加大了对土地资源的布局，2020年，中海单是权益拿地金额就高达1318.4亿元，对应新增货值约2741.7亿元。

特征7：招商、华润崛起已是大概率事件

第4梯队中的招商、华润、金地、世茂表现都相当强势，较于2018年同期，四家房企的销售增速都超过了100%。

不过，考虑到央企房企的资源和结构性优势比较强，招商、华润的崛起势能，持久性或许会更强一些。

2021年1-5月全口径销售排名，招商蛇口排名位列第7，2018年同期位列第14，上升非常猛，而华润也上升了3位，从11到8。

头部阵营，竞争本就激烈，且又是处于调控期，招商蛇口、华润都还能如此“进步”，着实令人刮目相看。

此外，招商蛇口也在全力补仓，1-5月拿地金额638亿，行业排名第2，新增货值1570亿，行业排名第3。如此看，招蛇也在意图占到行业前7后，也希望全力稳住第七的位置。

特征8：第八、第九、第十把交椅，会陷入混战

之所以说是混战格局，是因为不管是全口径销售额(最大剪刀差不到200亿)，还是权益销售额(最大剪刀差不到100亿)，五家房企都没拉开明显的差距。

今天，你垫垫脚就能超越我，明天，我发下力就会超越他。

总之，是一个你追我赶，轮流坐的局面。

特征9：绿地，或许还会继续往下掉

八、九、十之间的比拼，之所以排除绿地，是因为绿地正在加速往下掉，且这一进程大概率会继续。

如图一所示，一度干翻万科的绿地，正从第三梯队加速跌到第四梯队的末位，甚至跌出第四梯队。在其他国资“兄弟”踩着调控的“阶梯”，拾阶而上时，绿地却走起了下坡路。颇有一种遭遇水逆的不幸。

特征10只要头部国资不犯错，未来都是大年

针对供给侧的调控。于一些房企来说，是枷锁，很难受;

于另一些房企，则是向上爬的阶梯，是改变阶层和命运的机会。头部房企也不例外。

2021年，是头部国资房企的大年么?从上述数据来看，毫无疑问，是的。

但这仅是开始而已……未来房地产金融化特征更明显，未来只要头部国资房企自己不犯错，年年将是都是大年!