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前言

据中指数据库显示，嘉定主城区板块为近一年上海市各板块销售金额之首，成为上海最受欢迎的置业区域之一，这其中吸引购房者们的是什么呢？且听中指道来。

1、嘉定主城区为嘉定区行政中心，交通四通八达，配套十分成熟

嘉定区是上海市的副中心之一，嘉定主城区板块经过十余年的发展已十分成熟。嘉定主城区位于上海市西北方向，距离市中心直线距离约25公里，为嘉定区行政中心，处于嘉定区中心位置。板块定位为以现代服务业、世界级体育休闲业和高科技产业为核心的现代化基地。

板块内有地铁11号线贯穿，直达普陀等市区中心区，到虹桥机场车程非常近，自驾出行便捷，各主干道到达市区均非常方便，有足够的实力吸引市区的客源。板块辐射区域配套成熟，教育资源优质（中福会幼儿园--宋庆龄幼儿园分校、嘉定区实验小学、上海市育才中学、上海大学嘉定校区），板块内有三甲医院（瑞金医院），商业和自然资源配套齐全，宜居性较强。此外，嘉定新城作为上海郊区新城之一的规划十分利好板块发展。

众多实力房企深耕

嘉定主城区板块目前已入驻绿地、保利置业、恒大、金地、嘉宝、禹洲、金隅等大型房企。知名房企在前期利用品牌及市场影响力积极布局，经过10余年的发展与深耕，板块内房地产市场的整体成熟度不断提升，区域内成熟的配套以及发展规划进一步促进板块发展。

世界500强企业绿地控股继绿地海域观园后在嘉定主城区推出绿地天呈，凭借良好的市场口碑赢得客户对产品质量的信赖，加上项目户型优势明显，价格处于区域内平均水平，客户接受度高，取得很好的销售业绩。又以嘉宝集团为例，作为该区域发展的重要参与者，对该板块突出的成绩贡献了很大一份力量，多年的深耕为企业在该区域打下坚实的基础。

嘉定主城区板块商品住宅整体供不应求

近一年嘉定主城区商品住宅供应量共计29.6万平米，成交量43.56万平米，整体供不应求；成交自去年8月份开始下滑，10月受新政“沪六条”的影响，成交回落，今年4、5月再出双政，整体来看，整个上半年商品住宅市场都比较冷清，但7月仍呈现出供不应求的态势。

嘉定主城区近一年供求走势

截至2017年7月底，嘉定主城区商品住宅可售面积为32.09万平米，环比小幅下跌2%，较去年同期下跌22.6%。受去年接二连三的政策升级影响，2017年嘉定主城区商品住宅出清周期逐月走高，至5月份才有所回落，7月份出清周期为10.21个月。

近一年嘉定主城区商品住宅存量和去化走势

2、嘉定主城区近一年销售势头大好，从上海市各板块中脱颖而出

嘉定主城区板块市场表现突出

嘉定主城区板块近一年销售额在全市商品住宅销售中表现名列前茅，销售面积也仅次于南汇临港新城板块，临港新城板块销售量最大，同时供应量也最多，供应量超嘉定主城区板块。对比下来，嘉定主城区供应压力更小。全市121个板块近一年商品住宅销售中，销售额与销售量均居前列足以体现其在全市各板块的活跃度。

嘉定主城区板块首改和刚需逐步被再改及高改替代

嘉定主城区板块再改需求大幅增加始于今年6月份，2017年6月以前，120-140平米成交占比均维持在三成以下，6月份跃升至68%，7月份仍然占据五成。成交占比萎缩最为明显的是90-120平米首改产品，从成交主力演变为成交占比不到两成。6月份上海70-90平米面积段产品成交反弹，与全市整体市场情况相反，嘉定主城区成交占比下跌13%，与青浦、松江等区刚需较旺的区域显然不构成竞争。

图：嘉定主城区近一年成交面积段走势

还有比嘉定主城区更“划算”的板块吗？

从项目端看，板块内成交额top10中，项目以板块的“西南-东北”轴分布，半数以上项目为品牌房企开发，八成项目总建筑面积在10-20万方之间，其中金隅大成郡体量最大，达35万方；七成项目主力面积段在80-120平米之间，除排名前三项目低密产品占比较大，前十项目中主要以高层产品为主。

嘉定主城区板块商品住宅近一年成交额前三名分别为绿地天呈、金地世家和金隅大成郡，前三甲销售成绩遥遥领先，单项目成交面积在5-7万方之间，位居第四的项目嘉宝梦之缘景庭仅成交3万方。

“高低配”为嘉定主城区热销项目标配？

排名前三的项目均为 “高低配”，客群主要靠嘉定本地置换客内部消化，再改需求持续旺盛，首改产品错峰销售减缓客群竞争压力。

低密产品占比均在四成左右，且前期推出的低密产品均已基本售罄。高层产品中，绿地天呈和金地世家均以90平米的3房为主力，但3个地铁站的距离足以分离客群，而离绿地天呈较近的金隅大成郡的高层产品均为大户型，以133平米的3房为主，巧妙的避开了产品间的直接竞争，后期即将主打80-90平米的刚需产品也与绿地天呈的高层产品错开了时间，颇有一番双赢的“田忌赛马”的韵味。

金地世家更靠近南翔，地段优势更为明显，且由于拿地时间早，项目整体占据优势，因而客群中有受普陀、杨浦等市区挤压的置换客，本地客户偏年轻，以20岁到42岁之间为主；绿地天呈和金隅大成郡则离嘉定老城区较近，依托老城区的配套，客群也主要以老城区的置换客为主，两个项目若打造同质的产品，客群存在竞争，但两项目的低密产品不同，高层产品中同面积段产品选择错开时间推出，大大减少了项目间客群的竞争。

结语

综上分析，不难得出嘉定主城区明显的优势，不论是交通及周边配套设施，还是在售项目的高性价比，针对客群的准确定位等因素都让它在近一年中拔得头筹。在现在城市群快速发展的大背景下，成为连接长三角的节点城市，辐射长三角的传动轴，这对于嘉定主城区板块来说或将又迎来一波发展机遇。