5月17日，国家统计局公布了2021年4月份70个大中城市商品住宅销售数据，其中有一个数据较为炸眼：北京二手住宅销售价格同比上涨10.1%。

业内一般认为，房价上涨10%是政府有可能升级调控的“红线”。那么，4月份北京二手房价同比上涨10.1%，是否是个正常的数据呢?该如何客观看待?

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从成交套数上看，业内一般认为，二手房单月成交量超过2万套时，说明市场过热。

▲来源：CREIS

中指据CREIS中指二手版数据统计，2021年4月北京市二手住宅总体共成交17894套，环比下降11.3%，3月份单月成交陡然过热的势头已被遏制。

▲来源：CREIS中指

从成交价格上来看，4月份北京二手住宅成交均价为59927元/平米，环比上升0.1%。虽然同比上升较高，但也走过了成交均价的高点，即2021年的1月份。

另据诸葛找房发布数据显示，五一期间，北京约1840套二手房业主下调了售房报价;贝壳研究院报告显示，五一期间，北京二手房日均成交量同比下降近五成。

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业内认为，3月份单月北京二手房成交过热的局面能够很快降温，主要是调控的及时。

其一，北京市区两级住建部门已持续数月约谈和检查各大房地产中介机构，加大日常巡查频次+暗访，坚持“逢涨必查，逢炒必办”。

其二，严查经营贷、消费贷违规入楼市。早在2月10日，北京银保监局、人民银行营业管理部就联合印发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，围堵个人经营贷违规挪用至房地产市场的行为。

其三，启动持续至年底的房地产市场专项整治，覆盖新房、二手房及租赁三级市场，多部门合力形成执法高压态势。

其四，4月底5月初，北京全市各区义务教育入学新政公布，学区房应声降温。海淀区提出自2022年“九年一学位”，朝阳区重提2017.630年多校划片。红姐持续关注朝阳某学区房源发现，二手房挂牌价普遍降低了约30-50万元。

其五，北京首次集中供地土拍政策，事前设置地块出让条件考虑充分，平均成交溢价率不足8%，稳定了市场预期。

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值得注意的是，北京4月二手住宅销售价格同比上涨较高，也有成交结构性的原因。

▲来源：国家统计局据

国家统计局数据，4月份北京144平米以上的二手高端住宅成交均价同比上涨相对较高，这也侧面反映了在持续4年的深入调控后，北京二手房市场的高端改善置业需求的强劲。

另外据中原视点数据，从微观角度看，北京二手房市场分化较为严重。相比主城区，近郊区顺义、延庆和门头沟，4月份的一二手住宅价格环比均下降。

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一直以来，二手房市场被普遍认为是楼市晴雨表。在高压的调控和严查态势下，北京二手房市场虽然也呈“拐点”之势，但整体成交量和均价仍维持在高位。如前所述，北京楼市改善置业需求的迸发，对二手房形成了支撑。

此外，新房是楼市风向标，新房的售价和成交状况也会对二手房市场起到领涨或引跌的效应。

5月10-11日北京首次集中供应的29宗宅地，虽然限制了新房销售价格，但大部分地块是区位地段相对较好的宅地，比如海淀和朝阳，项目集中上市后，北京新房整体价格难于下降。

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总之，4月单月北京二手房价同比上涨10.1%，并不能由此说明北京楼市不健康。

其中有结构性的原因及改善需求支撑，且进入5月，在综合高压监管下，投资炒作因素被遏制，北京二手房市场已经转向降温。

在红姐看来，强行限制房价涨跌的调控并非长远之道，符合当地城市实际购买需求及房地产开发状况，允许房价合理涨跌、遏制不合理过快上涨才是健康的局面。

从房地产的上游看，钢材、水泥、干粉砂浆等建筑材料价格在持续上涨(5月8日-10日北京、天津、唐山、承德等地主要企业尝试通知上调水泥价格40-60元/吨)，人工费也在上涨，都会导致建安成本的升高。

多位业内人向红姐表示，当下在北京拿地已经不谋求高利润，而是看重北京楼市销售有需求支撑，为了做大规模，做现金流。

因为在出让土地时就刚性限制了地价和新房售价，利润空间已被框定，多家房企举牌竞争之下，捆绑其他条件，利润空间会进一步被压缩。房企需要通过强化管理运营，降低费用成本，通过高周转降低财务成本等，尽力盈利不亏。

爱德地产研究院同时认为，22城集中供地，并且像北京、杭州等越来越多的城市在土拍时附加各种条件，房企必须借力数智化分析工具，才能提高分析效能，实现投资目标。