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作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

城市服务的赛道上，涌现出越来越多的“竞跑者”。

万科物业接管横琴、鼓浪屿，保利物业接管西塘……与以往的物业服务不同，“物业城市”的概念，拓宽了物业服务的边界，将整个城市看作一个大的物业社区，进行运营和管理。

这是一个待“拓荒”的市场，物业企业正在加速入场，分食这块“大蛋糕”。

10月14日晚间，碧桂园服务（06098.HK）公告称，拟以不超24.5亿元收购环境卫生运营服务商满国康洁70%股权，成为其附属公司。

据焦点财经了解，满国康洁是全国环卫行业10强企业，专业从事城乡环境卫生一体化管理运营服务，其业务覆盖中国20馀个省市自治区。

对于此次收购，碧桂园服务表示，有利于公司进军城市服务领域的战略构建，并进一步巩固在全国城市服务市场的领先地位。

城市服务新蓝海：以市政环卫为突破口

在城市服务这条赛道上，碧桂园服务探索已久。早在2015年，其与陕西韩城市市政府便战略合作，开启城市服务1.0模式，其后，又与遵义、衡水、开原、西昌等十余个城市确定战略合作关系。

到了2018 年底，碧桂园服务发布城市服务 2.0 模式，即“城市共生计划”，以环卫服务为突破口，在城市服务领域“开疆拓土”，相继落子辽宁开原市和山西寿阳县。

如今收购环卫服务企业满国康洁，是碧桂园服务抢占城市服务赛道的进一步动作。

就当前城市服务扩展方来看，头部物业公司布局在加速。除碧桂园服务之外，万科物业、保利物业、招商积余、融创服务、雅生活服务、龙湖智慧服务、佳兆业美好等企业也在加速抢占城市服务赛道。

在头部企业的积极布局背后，是城市服务巨大的潜在市场。那么，城市服务的市场空间究竟有多大，目前尚无找到一个明确的答案。但是，不妨见微知著、以小见大，城市服务的范畴很广阔，其中市政环卫是主要内容，也是目前物管公司伸向城市服务领域的主要触角之一。

例如，时代邻里收购广州东康，承接大湾区 6 个市政环卫项目；雅生活服务与环卫上市公司玉禾田战略合作，共同开发环卫一体化项目；以及碧桂园服务的最新动作等。

华泰证券研报显示，2019年中国市政环卫市场规模为3171亿元，预计2020年至2024年的复合年均增长率为7%，2024年市场规模有望达到4352亿元。中国物业管理协会、上海易居房地产研究院数据显示，2018年全国物管行业经营收入7044亿元，仅考虑第三方市政环卫规模便可为物管行业带来 10-20%的规模增量。

碧桂园服务总经理李长江曾表示，城市服务对物业服务行业来讲就是一片蓝海；招商积余在2020年中报中也指出，城市服务作为新的蓝海市场，成为各头部物业公司发展的新领域。

“抢跑”各有特色：万科物业向“城”，保利物业向“镇”

在发力新蓝海的过程中，整体上呈现出三大特征：一是和地方政府合作；二是成立合资公司；三是收并购。

2017年，万科物业开启城市服务计划，开始与地方政府合作，相继在珠海横琴新区、雄安新区、成都高新区、广州白云设计之都等地落地“物业城市”管理模式；今年又将厦门鼓浪屿、武汉汉江老城区等城市服务收入囊中。

万科物业牵手鼓浪屿之后，龙湖智慧服务宣布，与岳阳城陵矶临港经营管理有限公司签署合约，聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式。

建立合作的同时，成立合资公司往往也是其中一环。如万科物业与厦门市思明区财政局共同成立厦门市思明城市资源经营管理有限公司，为鼓浪屿全岛提供整体运营服务。碧桂园服务于2015年与陕西韩城市市政府合作后，共同组建韩城碧桂园城市服务有限公司。

除此之外，更多的新参与者也在积极入局。佳兆业美好与邯郸市峰峰矿区政府战略合作，成立城市综合服务平台；招商积余旗下中航物业首个城市服务项目落子青岛，招商物业试点海南三亚崖州湾科技城。

融创服务亦与南昌市政公用资产管理有限公司战略合作，并将共同成立江西融政物业服务有限公司，在城市服务整合管理领域展开深度合作。

布局路径虽相似，但也呈现出不同的特色。如保利物业，2016年以央企助力乡村振兴为突破口，先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及上海市罗店镇等地布局，探索“城镇全域化管理模式”。

相较于万科携手的城市管理，保利物业更多的参与进城镇公共服务管理；碧桂园服务“城市共生计划”，则是以三四线城市环卫服务为突破口；而万科物业城市服务的主要对象为一二线城市新区。

当下，仍是物企跑马圈地的关键时期，规模扩张仍然是物企发展的核心，截至三季度末，上市物企已达30家，今年上市物企有6家，已递表排队等待的还有14家，此外，恒大物业、建发物业等相继递交招股书。

物业行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段，而城市服务领域作为整个行业的爆发点和增长点所在，跑步入场的“选手”将会越来越多。

建业新生活副总裁兼物业服务事业部总经理汪维清称，今年会完成18个城市的城市服务布局。时代邻里行政总裁王萌表示，公司会将城市公共服务项目独立于物管项目和市政环卫项目，未来将其作为一项新业务积极探索。

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