如今房地产市场分化越来越明显。有的城市房价依然在上涨，有的城市房价则开始下跌。不仅是一二线和三四线城市房价走势分化，不同区域间楼市走势也开始分化。

尤其是南方和北方房地产市场明显冷热不均。

比如，南方城市深圳、广州、东莞不少热点楼盘，隔段时间房价就被爆出小幅上扬，同时还出现排队买房的情况。

然而，在郑州、济南、石家庄、天津、廊坊等城市，时常能够看到房价下跌的消息，有人统计了一下，这些城市均阴跌了三年多。

南强北弱 萧瑟的北方楼市

去年，一份《2020年房价跌幅较大的十大城市》排行榜在朋友圈内持续的刷屏。这份榜单列出了2020年房价跌幅较大的10个城市，分别是：

廊坊、青岛、济南、郑州、贵阳、天津、石家庄、长春、北京、中山。

在榜单中，年内跌幅最大的城市，北方成了主力军。其中青岛、郑州、济南等强省会城市赫然在列。

其中廊坊跌幅8.4%，距离2017年的最高点回撤高达46.9%。

形成鲜明对比的是，南方城市按捺不住的躁动。

比如，这轮上涨的主力军深圳，历经多次“最严格调控”，依然不能阻挡“润四”行情。千万刚需、全民摇号成为一种社会现象。房价更是一路高歌，多个热点区域上演翻倍行情，即便是不受待见的边缘区域也有不俗的涨幅。

在被调控强行熄火后，行情不减，并且蔓延到周边，带动旁边的广州、东莞、佛山、珠海等等大湾区主力城市继续上涨。

相比之下，北方的强省会城市则显得有点萧瑟之感。廊坊相比于房价最高时期，几乎被腰斩，青岛的跌幅也不小，跌幅超过五分之一。

总体来看，楼市中的南强北弱的分化已经十分的明显。虽然，首都坐镇北方，但是依然难掩北方城市的颓势。

即便是从过去数年间上涨的轮动趋势来看，南方城市依然是领头羊和驱动器，北方城市除北京外，多为跟随和不涨，从来都不是领涨的行列。

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楼市分化的背后是人口与经济

全球主要的大城市多集中在中纬度区域，这里无论是温度和湿度都比较适宜人的居住，因此，也是利于人口的集中，从而较适宜产生大的城市群。

气候因素直接导致很多人从北往南的迁移，这也造成北方城市人口持续不断的流出。从1978年到2019年，国内人口的流动方向主要还是往珠三角、长三角和京津冀地区集中。

众所周知，我国主要的三大城市群是指：京津冀城市群、长三角城市群和珠三角城市群。因此这三个地方也成为国内人口流动最频繁的地方。

但是人口流向京津冀城市群，与流向其他两个城市群有明显的差别的。

从经济和产业角度来看，京津冀城市群中，北京是核心城市，其他城市并不起眼，就连天津也逐渐黯然失色。而且环北京周边的郊县，大都经济基础差，产业薄弱，一离开北京仿佛进入了农村。

这就导致人口流向京津冀城市群，实际上主要就是流向了北京，流向其他城市的人口并不占多少。

可是在长三角城市群中，除了上海，周边的苏州、无锡、嘉兴、杭州等城市经济和产业基础都比较好，和上海连成一片。并且城市与城市之间产业相互关，各有特色。

同样在珠三角城市群中，除了广州、深圳两大核心城市之外，附近的东莞、佛山等城市经济和产业基础都不错。此外，南方城市中成都、重庆、武汉等城市经济基础也比较好。人口流向长三角城市群和珠三角城市群，几乎就会分散到南方各个城市。

放眼全国来看，大量三四五线城市及乡村人口呈净流出状态，且北方人口向南方大城市迁徙的情况非常明显。

除了人口流入外，另一个导致南北房价分化的原因是经济差异。说白了，南方的经济整体要强于北方。

在国家统计局公布的2020年前三季度GDP总量十强榜单中，只有北京一个北方城市，其他九个均为南方城市，依次为：上海、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、南京、武汉。

而且过去十年的GDP下滑前十中，全是北方城市。与此同时，GDP增速最快的十个城市中，南方城市占绝大部分。

为什么“房住不炒”的强政策周期调控下，南方城市就一直涨，北方城市就多数阴跌不止?

从经济增长就可以看出原因：南方城市房价的驱动力，是经济增长下的购买力爆发。不止如此，人口的不断流入，让房产供不应求。

北方救市 南方压市

北方城市在救市,南方城市在压市,这已经成为楼市的一个共识了。

像深圳、上海、杭州、广州、合肥等城市不断出台楼市限购限贷的政策，对楼市的调控不断加码。

而反观北方，以哈尔滨为首的城市已经开始了“救市”举措。

2020年11月，黑龙江省哈尔滨市印发了《关于期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，鼓励房企打折促销让利新房，这也是2016年之后地方第一次如此露骨的鼓励房企降价。

就在哈尔滨出台十四条措施稳楼市的当月，郑州市政府发布了《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则(试行)等3个文件的通知》。

通知指出，鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的, 实物住宅安置面积不超过人均70㎡。

这几乎就是在告诉人们，对于拆迁户，国家给你钱，能买新房就买新房吧，去库存需要你们。

石家庄前些天则直接发布政策，给予人才购房补贴。博士在市区内购买商品房，就可以获得一次性购房补贴30万元

今年3月15日，青岛发布了《关于进一步深化户籍制度改革的意见》，取消了原来的落户面积限制，正式开始“抢人”。

这些城市“救市”的信号可谓是非常强烈了。

那么，北方楼市会继续冷下去，还是会翻转回暖?

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