1月31日，南都物业服务集团股份有限公司 (603506.SH,以下简称“南都物业”)发布对外投资公告。公告指出，南都物业与陕西国金实业发展有限公司、陕西秦岭基金管理有限公司、陕西国金现代生活服务有限公司签订《增资扩股协议》，拟以自有资金135万元人民币向标的公司进行增资。本次增资完成后，南都物业将持有标的公司45%的股权，并纳入公司合并报表范围。

一位业内人士直言，南都物业虽不断地在拓展面积，但整体业绩不太理想，指标不太好看。

事实上，南都物业是一家没有房地产母公司依靠的第三方物业公司。

资料显示，南都物业成立于1994年，是南都房产的全资子公司。2006年，南都房产上市失败，地产业务被万科以17.66亿元收购，而物业板块则由南都房产原副总裁韩芳接手。韩芳也就是现在南都物业的总经理、董事长。

2018年2月1日，在韩芳的带领下，南都物业成功赴港上市。南都物业身上是有光环的，它被称为“中国物业A股第一股”。截至目前，在A股成功上市的物企只有南都物业、新大正、招商积余和特发服务。

截至1月31日，南都物业、新大正、招商积余和特发服务的总市值分别为 27亿元 、54.91亿元、205.39亿元、36.1亿元。

上市已近三年，顶着中国物业A股第一股的光环，南都物业在资本市场上的表现以及各项动作备受关注。

一家亏损标的公司

南都物业在收并购方面又向前踏进了一步。

而入股的这家标的公司(陕西国企旗下物业公司)实力“资色”一般。

截至2021年1月31日，标的公司的资产总额242.44万元，资产净额59.47万元，负债总额182.97万元，2021年1月营业收入0万元，净利润-0.83万元。

吃下亏损标的，南都物业将如何消化?南都或许自己也不清楚。

财报显示，南都物业2020年三季度实现营收10.17亿元，同比增长12.78%;归属上市公司股东的净利润1.05亿元，同比增长21.32%。

一位物业行业资深专家告诉中国房地产报记者，“南都物业营收、净利润20%左右的增速在物业行业里面算是比较低的，一般60%以上比较合适。”

甚至，南都物业在现金流方面还处于负值。

截至2020年9月30日，南都物业归属上市公司股东的净资产7.93亿元，较上年末增长9.84%;经营活动产生的现金流量净额为-0.22亿元。

此外，南都物业在毛利润方面的数据不太乐观。占比最高的物业管理服务毛利润仅为19.62%，毛利率较高的增值服务，在营收占比中仅为7.55%。

2020年三季度报告显示，南都物业包干制物业管理服务营收在主营业务中占比82.52%，毛利率为19.62%;增值服务营收在主营业务中占比7.55%，毛利率为67.38%;长租公寓实现营收在主营业务中占比1.9%，毛利为亏损0.05亿元。

盈利模式待考

第三方物业公司提高业绩的方式无非有两种。一是加大收并购力度。二是开展多种方式的增值服务。

对于一家独立的第三方物业公司而言，没有房地产母公司不断的“输血”，如何获得更多的项目始终是一道难题。

数据显示，2019年南都物业在浙江省的占比最大，浙江省及杭州市营业收入占总营收的比例在60%以上。2019年开始，南都物业加大浙江省外市场开发力度，江苏省和河南省物业管理项目增多。

不过，南都物业也有意识地对外拓展。

2020年，南都物业的着力点是布局长三角、中部经济发达城市。截至2020年9月30日，南都物业累计总签约项目545个，累计总签约面积6653.70万平方米，2020年1～9月公司新签物业服务项目65个，新签约面积约752.92万平方米。

值得一提的是，对南都物业而言，其收入主要来源仍是物业服务，在增值服务上的占比仍较低。

南都物业2020年三季度报告显示，物业服务收入约5.46亿元，占比约83.3%;增值服务收入约0.5亿元，占比约7.6%;案场服务收入约0.46亿元，占比约7%;长租公寓收入约0.12亿元，占比约1.9%;顾问服务收入约0.02亿元，占比约0.3%。

事实上，在曾经的一段时间里面，长租公寓是被南都物业颇为重视的。

这可以从南都物业2019年年报中找到答案，上市募集资金项目累计投资进度为38.59%。其中，物业管理智能化系统项目投资进度为3.32%、社区O2O平台建设项目投资进度为19.43%、人力资源建设项目投资进度为58.42%，而公寓租赁服务项目投资进度最高，为84.66%。

可随着长租公寓盈利较慢而减缓了速度。

2020年5月18日，南都物业方面在全景网举行的网上投资者交流会上表示，该公司的长租公寓为募投项目，后续不再增加项目。甚至，2020年半年报中显示，南都物业上半年长租公寓业务毛利亏损0.05亿元。

近三年时间过去，似乎“中国物业A股第一股”的光环已经褪去，现在的南都物业更多是以中小型规模物业公司的姿态出现在物业行业的视线当中。