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央行联合银保监会发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知

导读 2020年最后一天,央行联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对银行房地产贷款、个人住房贷款的占

2020年最后一天,央行联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对银行房地产贷款、个人住房贷款的占比提出明确上限。

央行联合银保监会发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知

接受证券时报记者采访时,业内人士普遍认为,此次新政出台在预期之中,整体来说对银行影响不大。随着市场情绪逐渐稳定,与银行股开年一片“飘绿”的表现不同,不少银行股价又于1月6日纷纷翻红。

亦有房企人士向记者分析,融资端的变化会倒逼房企投资更加审慎,并且会更加聚焦核心。未来房地产行业内部也许会出现分化,龙头型房企发展态势更占上风,而中小房企后续不排除被并购的可能。

新增“紧箍咒”

在预期之内

此次房贷新政将银行划分为五档,分档设置房地产贷款集中度管理要求,即对房地产贷款和个人住房贷款占比提出上限,并允许地方监管机构对第三、四、五档银行的上限做上下2.5个百分点的浮动。

同时,新政对超过上限的银行规定了整改要求,即超限2个百分点以内的,过渡期2年,超限2个百分点及以上的,过渡期4年。

就在此前不久,监管部门出台“三道红线”的房企融资新规也备受关注:一是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;二是房企的净负债率不得大于100%;三是房企的“现金短债比”小于1。只要“踩线”,则不能增加或需严控有息负债规模。

“总体来看,释放了一个信号,引导银行资金少投房地产,多支持实体经济,这跟此前监管一贯导向是一致的。”交通银行金融研究中心研究专员夏丹向证券时报记者表示。

从内容上看,房贷集中度的管理新政并不新鲜,此前房贷集中度管理也作为宏观审慎监管当中的一个手段被提及。2020年10月21日,央行副行长潘功胜在2020金融街论坛年会上表示,人民银行将推动完善房地产金融宏观审慎管理,逐步实施房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具。

多位分析人士向记者表示,房地产贷款集中度管理对银行的影响并不算大。目前来看,多数银行基本符合政策要求,房地产贷款存量的压降压力有限。

“由于相对比较灵活的过渡期,即便按2至4年算,超限银行总共每年压降存量约几千亿元。没有超限的银行也不容易按照上限去增加,因为一直以来房贷管得相对比较严。”有分析人士说。

而开发贷受到长期严控,各银行对于个人按揭贷款还有一定的放款灵活度,波动相对较大,政策出台后踩线的银行也会放缓贷款冲动。

房企投资更加审慎

在监管明确给出限制的情况下,银行又会如何应对?

有银行业内人士告诉证券时报记者,从调降占比策略的角度看,银行可以选择风险调整后收益率接近房贷的其他产品、资产证券化、逾期和不良的催收压降等,“做大分母也是一个办法,如果做大的部分是去支持实体经济就更符合导向了”。

在个人住房贷款占比方面,从商业性角度来看,因其低风险和低资本消耗,是优质的信贷资产,常受商业银行青睐。不过,亦有业内人士表示,尚在还款中的正常个贷不会被压降,刚需也仍然是鼓励的。

“其实银行的调整也不会太大,因为前期早就开始了房贷业务的相关调整。”一位国有大行资深从业人士向记者表示。

近年来,政府对于房地产市场进行调控的决心日益凸显,在“房住不炒”的导向下,银行业房地产贷款调整已持续一段时间,新政只是将前期政策制度化。上述从业人士告诉记者,银行在房地产贷款集中度方面早已开始调整。

一方面,对房地产开发商从严控制准入,即对房地产开发项目进行严格的调查,对放款的企业现金流、利润情况以及进行中的项目情况,银行会进行详细了解和尽调;另一方面,从需求方即购买楼盘的住户来看,银行主要是从首付比例和利率上浮的程度进行调节,对于个人按揭贷款的审批增加了许多限制条件。

对于被卡紧融资渠道的房企来说,此前“三道红线”的出台就已经颇为震动,此次新政,从银行端也给房企带来了不可忽视的影响。两项针对银行、房企的规定一脉相承,互相配合。

一位头部房企人士向记者表示,融资端的变化会倒逼房企投资更加审慎,并且会更加聚焦核心,“如果放款严格后,项目的审核也会相应变严格,单从投资端来讲的话,如果投一些不是特别核心的位置,那么回款会回得慢,收益效果差”。

从“三道红线”到现在的房贷新政,整体上看是逐步规范化。该房企人士也向记者预测,未来房地产行业内部也会出现分化,龙头型房企发展态势更占上风。“一是因为摊子大了,机会多了。相对而言,小房企抵抗风险能力小,基本上会是强者恒强的状态。”

中泰证券戴志峰也表示,新规将从融资端进一步推动贷款向房地产头部企业集中。“大银行出于维护战略客户的考虑,稀缺的额度会优先保证头部房企,中小房企获取银行贷款的难度升高,或只能通过加快处理存货保证自身现金流,后续不排除被并购的可能。

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