“下一个五年，是数字化技术对居住领域各行业、各环节重做一次的五年。数字化与居住的融合正在撬动巨大的新市场，值得我们为之奋斗。”贝壳找房高级副总裁，贝壳研究院院长李文杰给行业打气。

12月29日，贝壳研究院在京举办2020年度报告发布会，现场发布了《数字化居住：2021年新居住展望》为主题的年报，以数据复盘2020年的市场变化，并对房地产行业的走向进行预判。

报告认为，2020年房地产市场在特殊冲击之下保持较高的韧性，土地、新房和二手房市场交易规模创新高，销售金额达到22万亿元左右,对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。

根据贝壳研究院监测推算，全国住宅土地成交款增长25%左右，成交土地规划建筑规模预计比去年增长9%，价格上涨15%左右。全国二手房交易规模达到7.3万亿元，同比增长8.1%，成交量达420万套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均价达到1.8万元/平方米，同比上涨7 %左右。

根据国家统计局统计数据推算，全国新建商品住宅交易规模将达到15万亿元，同比增长8%左右，成交面积增长1%左右，价格上涨7%左右。

对于2020年房地产市场保持复苏的原因，贝壳研究院认为核心有两点：

一是疫情激发消费者住房条件改善的需求，消费者更加看重房屋空间的居住品质以及社区配套设施服务能力，为此形成了巨大的改善性换房需求。

第二，在上半年全球及宏观经济受到新冠疫情的冲击之下，全球货币流动性充裕，进入资产价格上涨的阶段，房地产作为稳定的资产品受到消费者青睐，房价的升温也带动土地价格上涨。

“未来的房地产市场需要因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，长期实现稳地价、稳房价、稳预期。”国务院发展研究中心市场所房地产研究室主任邵挺说。

值得行业关注的是，建设数字中国已经被提到国家级战略高度，2020年中央正式提出“数字化新基建”战略，用数字技术全方位改造传统行业。

对于房地产企业来说，2020年经历着比以往更多的考验，疫情对行业和房企的影响是短期的，而“三道红线”的影响则会是更为长期和深远的，将推动行业逻辑变革加速进行。

贝壳研究院分析认为，未来房地产开发行业将有几大趋势：

第一，行业集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度为67.2%，行业变革加速行业洗牌的过程中，业绩集中度仍有一定的提升空间。

第二，融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一二线核心城市，高能级市场加速上行。但调控城市“限地价”“限房价”的政策与核心城市的高竞争性将不断推高房企成本上升，房地产行业毛利率水平或将逐渐下滑。

第三，在融资新规广泛适用后，债券融资境规模增速下滑，融资成本预期上升。2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。

第四，融资新规激活行业新逻辑，房企将处于中期基本盘与多元化的转型关键期。房企多元化业务“远水不解近渴”的现状促使房企回归基本盘意愿上升。在强化内生能力的同时，把握未来的转型关键期持续布局多元化业务板块，与国家十四五发展战略相结合，以科技为支持工具，重点关注物业管理、健康养老、人工智能与租赁业务等上下游产业链。如物管企业分拆上市成为资本市场“宠儿”，物管业务潜力将拉长板块高估值轮动周期。