证券时报记者 吴家明

最近，各地长租公寓频现“爆雷”，租客和业主都成为受害者群体，租赁市场的监管亟待加强。11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，《通知》多处内容直击长租公寓的“痛点”。

不得单方面提高租金

《通知》指出，部分长租公寓采取“高进低出”、“长收短付”造成“爆雷”、“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业不得通过“高进低出”、“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益;住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”、“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。根据行业监管需要，行业主管部门将发布相关行业风险提示。

《通知》还指出，住房租赁企业出租住房的，不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金，不得违法诱骗承租人签订长周期租赁合同，不得利用格式条款侵害承租人合法权益或者加重承租人义务，不得违背承租人意愿搭售其他商品或服务，不得实施价格串通、捏造散布涨价信息等价格违法行为。住房租赁企业与承租人应当严格履行住房租赁合同约定，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费，不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益，不得违法强制单方解除合同。鼓励住房租赁企业采用主管部门发布的住房租赁合同示范文本，并通过深圳市住房租赁监管服务平台进行住房租赁合同网签、备案。

对于惩罚，深圳市住建局在解读中表示，住房租赁企业违反有关管理规定的，由住房建设部门会同相关部门依法依规查处，采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录，纳入行业诚信系统、公共信用信息系统等信用评价系统，实施联合惩戒。

当长租公寓成为一个金融产品，相关公司通过租客的“租金贷”向银行借到了一大笔钱然后可能被拿去扩大市场，或者被用作其他用途，才让这个模式才得以循环，租客自然成为了承担风险最大的那一方。深圳市住建局在解读中也表示，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

更多监管正在路上

“直到现在，今年的租房行情的确不怎么样。”在深圳人民南片区从事房产中介多年的黄经理告诉证券时报记者。市场数据显示，10月深圳全市住宅租金为每平方米每月69.5元，环比下降1.64%，租金回报率继续下滑至1.20%。可以说，深圳火热的买卖市场背后，租赁市场却显得相对平静。在此背景下，长租公寓行业也受到考验。

“我把龙岗中心城的一套三室一厅交给了蛋壳公寓，最近几个月经常出现推迟几天打租金过来的情况，我也有点担心。”张林也是一名房东，但最近也在为房子的事操心，“身边有朋友还发生这样的事，他把房子卖了，但由于还是与长租公寓签有合同，公寓后来逼迫新业主也要与其签订租赁合同，反正就是不省心。”

高进低出、长收短付、租金贷……这些方式都是一些长租公寓被人质疑的“套路”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，疫情期间长租公寓市场出现了很多问题，房东要理性看待市场，不要因为租金收入高，就盲目把房屋交付长租公寓进行托管，防范各类交易风险的出现。

值得注意的是，深圳对租金的“监管”也正在路上。记者在刚刚闭幕的第22届高交会现场看到，深圳市房屋租赁参考价格演示互动平台正准备上线，而且这个系统还分为住宅小区、城中村和产业用房三大系统，以后在深圳租房就有了“参照”。