为什么把房地产贷款余额这个指标称之为楼市资金池
前几天,央行宣布了一组数据:2020年三季度金融机构贷款投向统计报告 ,根据统计,2020年三季度末,金融机构人民币各项贷款余额169.37万亿元,同比增长13%;前三季度增加16.26万亿元,同比多增2.63万亿元。
其中,有一项数据值得大家重点留意:
2020年三季度末,人民币房地产贷款余额48.83万亿元,同比增长12.8%,比上季末低0.3个百分点,连续26个月回落;前三季度增加4.42万亿元,占同期各项贷款增量的27.2%,比上年全年水平低6.8个百分点。
啥意思呢?
房地产贷款余额,这个指标的增速一直在降,并且一降就降了26个月,今年1-9月份,跟所有其他的信贷资源相比,房地产贷款增加的比重,相比去年足足降了近7%。
换句话理解:在两年多的时间里,楼市的“资金池”一直在萎缩。
为什么把房地产贷款余额这个指标称之为楼市“资金池”?
从1998年放开住房个人贷款起,在贷款的推动下,我们的房地产市场释放出了巨大的能量。
房产研究机构克而瑞发布的报告显示,2015年-2019年,全国住户部门贷款余额由27万亿元升至55.3万亿元,四年间实现翻倍,年均住户部门贷款余额增量都在7万亿元以上,且有加速增长的趋势,占据金融体系的半壁江山。
恰恰就是在2015-2019年,房地产市场完成了一场房改20年以来幅度最大的上涨潮,京沪深、二线省会、三四线地市和县城,少则涨50%以上,多则翻倍,房地产贷款余额持续增加,房价、地价也随之水涨船高。
但是,从目前的情况来看,国家的决心异常坚定,把房地产贷款余额的规模和增速控制住,不管是房企的开发贷还是个人购房者的按揭贷款,不让过多的信贷资源流入楼市。
众所周知,房地产与其说是实体行业,倒不如说是金融行业。
过去这些年,地产商只需要极少的本金,找几个股东凑一些钱,再用“明股实债”等方式高杠杆融资,拿土地抵押给银行,用开发贷、销售回款等方式“空手套白狼”,只要有胆子,碰到一波接一波的房价上涨潮,挪用账面资金继续拿地扩张规模,这样的盈利模式透支了整个行业的前景。
正是在杠杆和信贷的推动下,才有了如今年销售16万亿、17亿平米的庞大体量,一旦掐住流向房地产的贷款,房价和地价自然会回归平稳。
从前段时间央行的动作,就可能看出“猫腻”。
据21世纪此前报道,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比要降到30%以下。
此外,据《证券日报》报道,近日有消息称,随着房地产金融监管政策的加强,深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了房地产抵押贷款条件,商铺类房抵贷更是直接停贷。
除深圳外,全国多地银行都声称收紧了房抵贷业务,以北京为例,有部分银行执行了更严格的额度投放、商铺类房抵贷受限制,更严格的审批条件约束业务申请。
压降个人房贷占比、收紧房抵贷只是“开胃菜”,真正的矛头指向是“开发商”。
上海证券报通过多方采访了解到,“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施,并力争让房企在三年内完成降负债的目标。
所谓“三道红线”,是监管层从财务角度为房地产企业划定的“硬指标”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍。
根据“踩线”的数量,房企被分为“红橙黄绿”四档,并以此来划定其融资时有息负债年增速的上限。
数据显示,“未踩线”的房企有4家,主要为央企,“踩三道红线”的房企有7家,“踩二道红线”的房企有8家,“踩一道红线”的房企最多,达26家。
如果没踩线,每年可以增加15%的负债,“踩一道线”的可以增加10%,三道全部踩中的,不准再从银行、信托、资本市场中借钱。
也就是说,房企的现金流越少,就越不能借钱发债,本来财务指标就已经出问题的房企,接下来连钱都借不到,极有可能“资不抵债”。
换言之,从明年开始,房企就有了“铁规矩”,不能再随心所欲的扩张规模,像以前那样挪用资金拿地、高票面利率发债,通过技术手段(比如参股未并表)等措施规避“三道红线”更不可能。
根据中国新闻周刊11月3日的报道,9月土地成交溢价率下滑的同时,流拍现象明显加剧,克而瑞重点监测的城市土地流拍率上升至9.3%,孙宏斌此前就曾表示,“现在是土地市场风险最大的时候,土地拍得贵,不是很好的拿地时机”。
在业内不少专家看来,寒冬才刚刚开始。
在11月份,开发商迎来了年内的偿债高峰,到期债务规模超过千亿元,偏偏屋漏碰到连阴雨,碰到今年停工、关停售楼部等特殊事件影响就不说了,高层对房地产的态度愈发忌惮,调控加码、融资收紧的政策一波接一波,显然,天气转冷,初冬已经到来,习惯了赚快钱的房企和投机客,这次可能会迎来“漫漫长夜”。