在许多房地产专业人士的名单上，industrial名列前茅是有充分理由的。

一个庞大的工业分销网络服务于纽约大都市区，因为它是美国最大的消费市场，有2300多万居民。

从历史上看，试图为纽约大都会地区提供服务的经销商主要集中在几个关键地点，包括新泽西州北部和中部，以及宾夕法尼亚州的利哈伊山谷(Lehigh Valley)。电子商务的发展带动了市场的扩大，带动了工业空间的空前繁荣。核心市场的低可用性和不断上涨的租金，正将租户推向大都市外围的新兴工业节点。

消费者对快速配送的期望也创造了对城市和近郊地区仓库的需求，直到最近，这些地区还缺乏现代工业库存和机构投资。纽约的外区和长岛、新泽西州南部、宾夕法尼亚州中部、康涅狄格州和奥尔巴尼都成为了不断演变的“超区域”工业市场的战略据点。不同的租金、劳动力成本、可用性和到目的地的距离使这些地理位置更适合供应链上的某些环节。

过去五年里，开发商在整个地区增加了超过1亿平方英尺的新楼盘。然而，新库存没有达到净吸收，而空置率仍然处于历史低位，平均在2.8%至7.9%之间。在人口稠密的新泽西州北部和纽约市，建筑活动要低得多，通常采取再开发的形式。例如，位于新泽西州林德赫斯特的三座办公大楼正在被夷为平地，用于工业用途。在高盛(Goldman Sachs)的资金支持下，布鲁克林去年破土动工了一个面积33.6万平方英尺的多层仓库开发项目。在新泽西州的西部边缘，占地400万平方英尺的费城78号桥(Bridge Point 78)正在模糊新泽西州中部和利哈伊谷(Lehigh Valley)市场之间的界线。在长岛，Hartz Mountain Industries最近收购了梅尔维尔的两个开发基地，计划新建140万平方英尺的新工业产品。

与此同时，亚马逊在康涅狄格和奥尔巴尼蓬勃发展的市场中一直是先驱者。这家电子商务巨头去年年初在北港预租了一个85.5万平方英尺的开发项目。位于哈德逊河畔卡斯顿的一个占地100万平方英尺的配送中心目前正在建设中。

需求是广泛的，最近电子商务的推动。历史上，该市场的主要占有者包括第三方物流(3PL)、零售、食品饮料和制造公司。这些传统行业依然强劲，尽管电子商务已经成为新的有机需求增长的一个来源。电子商务的兴起也波及到第三方物流，第三方物流通常被用来促进在线订单的交付，以及来自实体零售商的订单，这些实体零售商的在线销售部门不断增长。亚马逊在这个超区域工业市场占据了超过2300万平方英尺的仓储空间。大约三分之二的空间是在过去五年里被占用的。

劳动力的可获得性是占领者关心的一个关键问题。随着超区域产业市场的扩大，相关就业也随之扩大。在超区域工业市场区域内的仓库就业在过去五年里增长了23.8%。纽约市的劳动力成本最高，但为最后一英里送货提供便利的公司需要靠近城市，因此会为房地产和劳动力付出更多。其他用户则是源源不断的租户中的一部分，他们从各个行政区搬到附近的新泽西北部和长岛。然而，这一趋势可能正在放缓，因为新泽西州最近颁布了一项法案，到2024年，将其最低工资逐步提高到每小时15美元，与纽约市持平。需要廉价劳动力的租户现在可能会被吸引到利哈伊谷市场，那里的最低工资是每小时7.25美元。然而，在劳动力可获得性和工资之间可能存在一种权衡，因为最低工资较低的地区往往人口密度较低，劳动力储备较少。

纽约的超区域工业市场是美国最大的三个工业集团之一，在四个州拥有16亿平方英尺的库存。随着市场的不断发展，占用者将越来越需要考虑新兴的仓库位置，以服务于大都市地区的消费者市场。机构房地产投资者最好保持对这些发展中市场的警惕。

Mark Russo是Newmark Knight Frank驻新泽西的研究经理。