加拿大最大的三个西部城市被落基山脉划分，而大量的差异是描述温哥华与其艾伯塔省同行卡尔加里和埃德蒙顿之间市场状况的好方法。

因此，最近在埃德蒙顿举行的加拿大西部公寓投资会议的闭幕小组成员有很多理由可以覆盖。然而，他们都同意在三个主要地铁区域对租赁公寓，特别是专用租赁的需求强劲且不断增长。

“对租赁产品的需求一直无法满足，”Hollyburn Properties的Dan Sander在温哥华市场发表讲话说。“由于移民需求，有需求因为所有权是如此的延伸，因为人们从郊区迁移到城市。”

由于政府税收，费用和其他费用目前阻碍了在温哥华建造新的专用租赁，他表示，在租金上涨的同时，库存将继续收紧。据CMHC称，该市的公寓空置率约为1%，预计不会很快发生变化。

虽然卡尔加里和埃德蒙顿的数据并不那么引人注目，但由于石油价格挣扎(埃德蒙顿5.3%的空置率，卡尔加里3.9%，据CMHC称)，其他因素正在推动这两个城市的租金需求强劲。

“这里的司机不一定需要租房。它倾向于租赁，“战略集团总裁Randy Ferguson说道，该集团在加拿大西部拥有1,625个单位，入住率为97%。它将在明年提供大约一千多套公寓。

“(抵押)压力测试在推出时帮助了我们的租金很多，而且你必须达到200个基点才能达到抵押贷款通常需要的水平，”弗格森补充道。

但是，他说，不仅如此。特别是在埃德蒙顿和卡尔加里，正在交付包含舒适性的新产品，这正在引起对租赁市场的兴趣。两个市场的移民人数依然强劲(就像在温哥华一样)，其中很大一部分是来自加拿大境外的移民。

“即使经历了最严重的衰退，我们的国际移民也一直稳定。国际移民对于跟踪非常重要，因为移民到阿尔伯塔省的倾向很明显，而跨省迁移则倾向于购买。“

桑德指出，大温哥华地区每年接收大约3万名移民，而这个数字也大约是艾伯塔省 - 主要是卡尔加里和埃德蒙顿。“去年我们在温哥华建造了大约4,000个专用单元，”他说。“这是三百万人口。埃德蒙顿可能以百万(人口)击败我们，因此在专门建造的市场上有所下降。“

他列举了原因，并且大多数与政府和房地产市场的“政策导致的经济衰退”有关。开发商和业主面临5%的转让税，租金控制上限为生活费，20%的外国买家税，空房税，投机税，学校税等。

温哥华市最近将其商业税率降低了2%，以使市中心的企业因房价升值而受到重创，但这种负担现在落在了住宅部门。建筑劳动力和材料成本也在迅速上升。

开发商负担，业主“野蛮”在温哥华住房部门建造或购买，成本很高。“这是残酷的，”桑德说。“这真的让公寓成为一个难以获得的资产类别，因为你无法获得营业额，你无法获得收入，但供应商仍然希望2017年定价。”

与艾伯塔省的情况形成对比。由于资源部门的持续斗争，可能需求不那么紧迫，但开发商还有其他理由来建造或转换现有的未充分利用的办公楼(特别是在卡尔加里市中心的空置率超过20%)。Quadreal Property Group的住宅执行副总裁AnthonyLanni表示：“我认为艾伯塔省的经济问题并不像其存在情绪问题那样严重。”该公司在北美拥有约6万个租赁公司，其中包括加拿大约12,000个租赁公司。

“艾伯塔省的家庭收入与全国其他任何地方相比都是最高的。这里有一些最低的税收和一些最商业友好的法规。“但是，存在一种情绪挑战。我们在不列颠哥伦比亚省或我们经营的任何其他市场都没有。“事实上，Westcorp的总裁兼首席执行官Phil Milroy用一句话总结了这一点。

“温哥华和艾伯塔省两个市场之间的差异之一是，当一个租户想要搬出温哥华时，你会拍手并上下跳跃，”Milroy说道。“在艾伯塔省，你很难过看到它们，因为更换它们需要付出代价。”老化出租公寓库存

卡尔加里和埃德蒙顿都有现有租赁库存的老化库存。弗格森说，多达15%是在1976年之前建成的。“这些库存中的元素会在功能性过时中脱落，并且有一些元素将会重新用于重新定位，”他指出。“所以这些东西将被拆除。该库存将需要更换。“

这个过程在埃德蒙顿正在进行中，由ICE区和其他众多项目重振市中心。在卡尔加里，像Beltline和市中心转换等地区的项目正在开始营业。“我对埃德蒙顿的新产品印象深刻。在卑诗省和温哥华，我们刚看到这么多公寓，它有点令人作呕，我们已经厌倦了。因此，在卡尔加里和埃德蒙顿看到新的专用租赁服务非常令人耳目一新，“弗格森说。

“特别是在埃德蒙顿，人均单位是多少?它可能领导这个国家。“在对卡尔加里和埃德蒙顿的投资方面，Lanni表示像Quadreal这样的大型机构投资者面临着重大挑战。用优质的公寓取代商品

“有大量的商品和旧产品，需要资金来保持机构远离。当我们开始关注整个宇宙时，在阿尔伯塔省，我们想要购买的产品实际上非常有限，“兰尼说。我们需要看到规模，我们需要看到合理的建筑条件。。。它不一定是完美的，但必须在一段时间内显示资本投资。

“我们可以真正地将脚趾浸入或用双脚跳入，这是我们有机会的地方，我不喜欢使用这个术语，而是放置制造。我们真正能够进入并改造一个社区，投入适量的资金。“

弗格森和战略集团可以与更大的开发项目合作，例如它在卡尔加里的Beltline建造的341套公寓ONE塔楼，或者在Marda Loop社区的66个单元的小型六层混合用途租赁。他说，两者都具有最新，最好的设施和装饰，可与许多人称之为“公寓质量”相媲美或超越。“这就是我们能做的事情真的很令人兴奋，”弗格森说。“这有助于继续在租赁市场的需求。”