发布时间：2019年5月13日

　　研究员：陈慎（S0570519010002）、韩笑（S0570518010002）

　　核心观点

　　策略：激活新红利，适应新常态

　　2019开年以来房地产行业流动性、基本面和政策结构性改善方兴未艾。我们认为中短期内，房地产行业政策环境是松紧并举的新常态，“一城一策”环境下行业预计能保持平稳发展，未来长期有望受益于户籍制度改革带来的新一轮人口红利。我们依然看好优质房企的成长空间，继续看好具备成长能力以及布局优势的地产股估值修复。继续推荐：1、受益于长期发展以及核心城市发展的龙头房企和二手房经纪龙头（万科A、我爱我家等）；2、具备成长弹性的企业（华发股份(600325)、新城控股、中南建设(000961)等）；3、低估值高分红的企业（华侨城A、荣盛发展(002146)等）；4、受益于未来公募REITs推进的企业等。

　　从“二元”迈向“自由”——我国户籍制度的历史变迁

　　我国现行户籍管理制度整体上经历了“自由迁徙”—“二元格局”—“城乡破冰”—“城市放活”4大阶段。我们认为户籍制度改革的方向预期沿着优化人才落户筛选条件，建立户随人走的灵活机制，均等化公共福利，加速城乡要素流转等方向深入推进，且由中小城镇逐渐向更高层级城市迈进。我国人口红利逐步减少，但是户籍制度改革有望激活新一轮红利，一方面促进城镇化率加速提升，另一方面都市圈大时代来临，短期内二线城市受益于落户政策放开带来的购买力支撑，而长远来看，都市圈的建设将为更多核心城市周边的二三线城市区域房地产市场带来机遇。

　　行业：成交结构性复苏，投资高位中前行

　　全国房地产市场年初以来有所回落，但核心一二线城市的一二手房市场在经历了调整之后迎来小阳春，修复的动力主要来自于集中推货叠加去化回暖，刚性需求占比逐步提升。在重点城市预期改善下，2019年以来土地市场也逐步走出低迷，其中尤其二线城市土地市场最为突出。但随着棚改规模以及货币化率的双降，我们认为棚改对于三四线城市去库存的作用将会大幅萎缩，继续维持2019年全国房地产销售面积负增长的观点。而由于棚改和土地购置的贡献降低，房地产投资增速预计会逐步回落。

　　政策：适应松紧并举新常态

　　我们认为“一城一策”核心在于平稳房地产行业周期、在于防止大起大落、在于稳定房价，而非打压房价，对于市场较差的低能级城市进行“托底”，让人口流动更加符合市场规律，同时对潜在过火的高能级城市进行预期管理，是政府稳定房地产市场的核心思路。房地产税目前仍处于制定阶段，未来需要关注税收法定进程。

　　企业：成长步伐未停止，转型创新在路上

　　TOP10房企年报显示，龙头对2019年的市场保持审慎乐观，重视回款、规模和利润共生，重视杠杆安全，拿地强调审慎和聚焦，围绕产业链深耕多元化。我们跟踪的规模房企2019年前瞻销售增速16%，二线房企增长预期更足，集中度提升之路有望延展。2018Q4以来随着流动性改善和去杠杆趋缓，行业融资规模扩张、信用利差收窄，中型房企更为受益。融资阶段性改善也在助推优质房企在拿地方面抢跑，部分房企展现良好节奏感，同时加大二线城市布局。房企转型在于大金融和服务链两大方向，其中REITs有望加速发展，物业管理证券化提速推进。

　　风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。

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