第十六届（2019）蓝筹地产年会评审会在北京召开。现场邀请了国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能、中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜、国家发展改革委投资研究所副研究员任荣荣、虎杰投资机构首席分析员张寅、北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬等专家齐聚一堂，分析当下国家宏观经济形势及房地产市场发展趋势，共同探讨房企在本轮周期中面临的机遇与挑战

中国经济正在由“高速发展”进入到“稳步发展”阶段，这是时代的选择，也是科学的选择。在其中扮演核心角色的城市化，亦随大潮迈入稳健发展、跬步创新的新纪元。这一判断，不仅仅来自经济周期和宏观气候，更来自于能敏锐感触现实的市场主体的变化：一方面，行业翘楚开始着手实现核心竞争力由狼向狮的转变，另一方面，以“千亿军团”为代表的主流房企，纷纷休养整备、眼睛向内。

随着行业平稳成熟，最具活力和成长性的企业，正在行业中形成生态和统治力。企业治理科学完备与否、综合效益提升与否，决定其在这场城市化长跑中，是否拥有经受长期考验的竞争力。

以下是现场嘉宾精彩观点：

国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能

从房地产角度来说，决定房地产发展最根本性的因素是两个，一个是金融，一个是人口。提到金融行业，很多人认为金融行业完全市场化不现实；提到人口，目前主要大城市都在抢人口。现在大多数地方官员都比较务实。各大城市上演抢人大战非常激烈，因为人口的流入关系到城市的发展。而对于房地产价格和购买因素来说，有两方面的因素，一是交通便利因素，二是环保因素，大家现在都非常关注环境空气污染，这也是未来房产开发商未来需要关注的方面。

中国社会科学院经济研究所研究员 汪利娜

房地产从高速度转为稳定，更多是朝着稳健方向走。2019年或者是未来几年，房地产市场将趋于稳定。过去几年，在去杠杆、去库存的时候，大家都对房地产行业感觉压力很大，隐忧很多。但从2018年的情况来看，很多方面还是创新高的，销售面积、销售额、卖地的收入等方面。在这样大的一个基数的基础上，超速增长或者是野蛮生长已经不可能了。但市场也不会出现断崖式的大跌。

维持住房市场趋稳归结为两大因素，一个是政策方面的因素，一个是市场方面的因素。

具体来说，政策方面，住房政策很明确，总基调就是房住不炒、一城一策，还有租售并举等，调控政策总基调是非常明显的。政策上保证这个市场趋稳。货币政策上也基本能够保证房地产的开发、土地购置、老百姓购房的主要需求。市场方面，房地产市场不说是饱和，但确实已经基本告别了严重短缺，人口红利逐渐消失，面临着人口老龄化，意味着需求慢慢的萎缩；经济增速在放缓，没有经济增长，消费增长肯定是无源之水，这点肯定对整个经济和房地产市场会有一些影响。

国家发展改革委投资研究所副研究员任荣荣

房地产行业在2013年的时候基本上已经到顶了，现在对房地产行业来说，的确到了一个不得不考虑阶段性变化、不得不考虑转型的这样一个时刻。在这样一个长周期中，市场有结构性的机会。这轮房地产周期从2015年年中开始启动，基本上到现在已经是处于四年的上升期，这是房地产市场发展以来最长的一个上升期，以前房地产市场其实还是有规律可寻的，三年一个小周期，这轮周期特别不一样。经过将近四年的上升期，现在房地产发展处在周期高位，一些风险因素必须关注：第一、这轮房价的变化很奇怪，以前房价的涨幅，虽然对房价的统计指标有很多的质疑，但是房价的涨幅跟居民收入的涨幅走势还是基本一致的。但是2016年开始却出现持续背离，这种背离不论是从房地产的角度，还是从经济学的角度来说，这都是一种风险的信号；第二，这一轮上升期杠杆加得有一点厉害，比如说以前房地产市场风险可控，一个重要的指标就是房地产行业的杠杆水平跟国际相比是比较低的。但是经过这一轮加杠杆，经过大概的测算，房地产的杠杆水平已经超过30%了。

综合这些指标，现在这个市场虽然看上去指标比较好，但是并没有真正稳，更没有真正回暖，不确定性因素还是很高的，从市场自身的客观要求来看，面临下行调整的压力。

虎杰投资机构首席分析员张寅

这轮房地产周期非常长，从2015年8月开始持续到现在。房地产的企业普遍存在的问题，就是隐形库存，通常称为尾盘。如果一个地方滞销楼非常多，也称“鬼城”。房企是资金密集型行业。近几年，房地产行业看上去这么红火，但还这么缺钱，如果不降低负债率，不给银行还钱，实际上是非常危险的。排名前30强的房企还是相对安全的。

有一个有趣的现象是一二线城市从销售面积与销售金额这就可以看出，一手房房价在涨，二手房价却是阴跌。二手房是最市场化的，因为买卖双方任何一方都不强势，相对平等，是个人与个人交易，中间加一个中介，而新房却是机构对个人。

中国的城市化还将继续，近期户籍制度的出台对城市化的推动有一定起色，但究竟对未来有多大推动，还值得研究。基于户籍有一个判断是：未来人口还将往南移，通过投资移民或者是打工移民的方式。内蒙、东北等西北方区域将移到更宜居的地方。另外，今年下半年，或者明年上半年，北京可能出现人口回流。人口回流的人员趋向年轻化。这也会导致北京或将迎来新一轮的租金上涨。

北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬

在2016年开始到2018年间，是头部企业最好的发展时间，是高周转的阶段，也是高增长的阶段。未来几年内很难再出现这样的高增长，整个行业会进入到一个平稳增长阶段，头部企业依然会有一定的增长空间，但是增长速度会放慢。

在房地产企业转型过程中，头部企业受益较好，并且房地产主业依然有良好的空间，虽然未来一段时间这个空间可能缩窄，但还是有一定的收益空间，在未来的几年内依然还会坚定的进行相应的开发业务。

同时，由于头部企业资产规模巨大，在转型过程当中，首先要考虑资产结构的调整，选择能够容纳这么庞大的资产比例的细分领域和行业进行转型，这也是这些头部企业转型的难点和突破的重点。眼下，一些企业已选择往服务方面走，比如以养老、文旅为细分领域，虽然这些细分行业总量足够大，但是服务的难度和利润空间却比较小，而且是完全不同的运营模式，这给企业转型带来很大挑战。

《经济观察报》副总编辑 郭宏超

近两年，资金进入房地产并没有真正受到阻挠。资金对于大型房企来说并没有造成最大阻碍。

基于城市房地产发展来说，一些城市通过抢人和引入产业使得城市发展获得了新动力。例如西安，西安自从高新产业引进三星，发展锂电池、芯片等产业后，带动了大批相关企业跟过来。因此很多大学生毕业之后都留在西安，因为这里房价便宜，就业机会多。而相比之下，环北京城市天津目前只是把户口留在天津，人还是在北京上班，相关产业发展跟不上，房地产行业也很难发展。未来房地产行业在哪一个区域能保持较快增长，需要靠产业转型或者产业转移带动。

《经济观察报》副总编辑 陈哲

在近几年房价上涨行情中，有个现象，一些大的房地产公司的房产均价，下滑严重。公司介入到一线城市项目变得特别少。更多地进入到二三线城市。对于房地产市场未来发展，很多人是比较悲观的。但是在这个市场里面，总归要活下去，总要想到办法。企业转型从业务上转型是很难的。对于房地产行业来说，最后还是这个市场，还是这个业务，哪些企业能活下来，用什么办法活下去，是大家都在思考的问题。