最近因为土拍市场火热，一二线城市加速回暖，更多人把买房更加紧迫地提上日程，而最焦虑的莫过于置换改善群体。

      虽然他们现在有房，但因为涉及到一买一卖，唯恐自己在这波行情躁动期卖得低了买得高了。

      置换不仅是个脑力活，更是个体力活，看房子，谈价钱，签合同，办过户，办贷款，交税费，拿房本……还得搞两轮，真是累！

      得和买家打心理战，守住底价；还得和卖家讨价还价，想着再争取一点优惠，更为难他们的是，市场留给他们的换房时间越来越紧张。所以，除了刚需在助推着房价回暖，置换也让最近的二手房成交量暴升。

      1、置换更好的城市：二三线城市置换一线城市、三四线城市置换一线、强省会城市、非核心都市圈置换核心都市圈，占位未来的城市资源。

      2、置换更好的区域：传统老城区置换城市新中心，将成熟溢价的房子，置换成未来房价红利不断释放的房子。

      3、置换更多的房间、更好生活体验的房子：两房置换成三房四房，处于二胎或父母居住、置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。

      “先买后卖”还是“先卖后买”这个问题，其实关键都是取决于你有多少银子。现在虽然是全面回暖的行情，但也不存在“跳价”的风险，所以还是有时间让你卖了房子再腾挪资金去买的。

      当然，最理想的状态是，等卖房合同签好，收到首付款之后再下定金买房。

      当然，如果你手头上有充足的资金可以赎楼“过桥”或走抵押贷的路子。

      牛市里，建议先买后卖，因为房价向上走，你占了两套房子都在上涨的红利，也不至于卖了房子又买不到合适的。

      熊市里，更建议你先卖后买，在卖家被动的行情，“有钱才是爷”，只要你手里握着钱，哪的房子不是随你挑！

      虽然我们一直强调好产品才能拥有最大的涨幅。

      对于卖房，卖对时机反而比买到好产品还重要，所谓的置换城市、置换区域也要遵循房价轮动规律。

      一般行情都是自上而下走的，从市中心轮动到郊区、从一线城市轮动到二线、三线城市。而如果你在房价上升期，卖掉郊区还未上涨的房子而置换到已经涨过的主城区，那实在是太不值了。

      有时房子好坏反倒成了次要，卖房最关键的还是看时机。

      二手房如果不是顶 级学 区 房，基本都是要看品相。高端玩家是二次装修之后卖出高溢价，而普通玩家基本都是请个保洁阿姨，来做一次深度清洁。

      卖房一般要准备两个价格，一个是给中介的报价，一个是你愿意承受的底价。这个中介报价一般都是预留了砍价空间的，在目前企稳的行情中，可参考同小区报价适当上浮一点。

      在没有和买家坐到谈判桌前，坚决不要和中介和买家透露你的底价。现在是回暖行情，其实卖家的底气还是要足一点的。

      首先最关键的是要先研究清楚各城市限购政策、贷款、税费政策。

      在这里，我很想强调的是，在未来房价越来越高的时代，品质感和得房率是两个要重点关注的指标。

      现在如果想买二手房，一般都比较难砍价，因为业主也不愁卖，像最近的深圳二手房全面回暖，不愁钱的业主真的是一点都不让价。

      坚持白天看房，多挑毛病，少说优点，不能表现出你对这个房子很满意。

      买二手房多看户型看装修看小区绿化，看采光看通风，跟小区的人聊聊物业和生活方便，记得关注物业和人车分流。

      记得查完房子的产调再付定金，毕竟50%以上的房产官司都是因为抵押、法院查封引起的，而且还要结合当地特殊情况，例如上海房子是有20%遗产税和房产税，是否已经结清，这些都是麻烦事儿。

      置换，很多都是对以前买房的一次纠错和改进。趁着现在有差价有空间，要换的得赶快了。

      毕竟这种企稳的行情，不是那么容易遇到的。给你时间让你去卖个高价，又给你时间去挑挑捡捡淘个笋盘，换个自己喜欢的房子，换个有升 值空间和上涨动能更强的房子。