近日，发改委公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出将根据人口规模，全面取消落户或放开落户限制。这意味着，人口流动将向大城市和大城市周边聚集，势必会对楼市产生影响。市场瞬息万变，对普通人来说，市场比政策更加扑朔迷离、难以捉摸，那么，究竟应该在哪儿买房，什么时候买房呢?

事实上，周金涛早在十多年前就预测了房价的变化。周金涛曾任曾任中信建投首席经济学家、证券研究部董事总经理，长期从事宏观经济研究，因准确预测了2008年次贷危机、2016年大宗商品年度反弹等重要经济事件，而被称为“周期天王”。

关于房地产，周金涛更是准确预测了2017的房价下跌。早在2012年他就曾说，2014年是中国房地产周期的高点，2015到2016年一线城市核心区域房地产由于B浪反弹而出现暴涨，到2017年上半年左右，中国的这次反弹会结束。2017、2018年房价是要回落的，2019年房价会是一个低点。

在佩服周金涛预测的准确性的同时，更令人好奇的是，“周期天王”究竟是如何做预测的?他又为中国房地产周期总结了哪些规律呢?

(一)房地产价格长期趋于上升是常态

房地产价格一定会长期趋于上升。这是因为作为一种资产或普通商品，房地产具有以下性质：

(1)长期内， 房地产缺乏供给弹性和替代弹性。土地存量的长期不变性和稀缺性决定了房地产长期供给曲线会日益缺乏弹性。同时，房地产又不存在替代品，工业、商业活动和居住均离不开房地产。由于其具有明显的区位特征，即使在同一区域的房地产可替代性也很差。

(2)房地产能够产生的现金流量受多种因素的影响，房地产基本价值绝对不是简单地由历史成本或者重置成本决定。

(3)历史经验显示，房地产价格不存在终端价格约束。

这些属性决定了房地产长期供给曲线趋于上升而且越来越陡峭，在这种情况下， 只要长期内需求趋于上升，房地产的长期价格就会一直趋于上升。

这种理解得到了一定程度上的证实。我们能够得到的尽可能长期限的历史数据显示，美国、英国、韩国等国家在正常的经济成长过程中， 房地产价格确实呈现长期上升趋势。

我们所说的“正常经济成长” 是指不出现类似于日本20世纪90年代那样的某种特殊的非正常经济周期波动或者经济危机、自然灾害等不可预期的非惯常性、非周期性情景。换句话说， 如果中国出现类似于20世纪90年代日本那样的情况， 我们没有必要再去探讨房地产是否还有投资价值， 因为那种状况下， 整个中国都应该失去投资价值。

(二)房地产价格下跌是非惯常性和非周期性现象

如大多数人所理解的那样，房地产价格波动确实是有周期的。但房地产价格周期在很大意义上是其增长率的波动周期， 而非绝对价格水平本身的周期。

另外，日本、韩国、美国等国的统计数据显示，伴随着一国经济的发展，房地产支柱地位长期趋于上升，不仅仅是在工业化和城市化过程中。这说明：其一，在一国经济发展的大多时间中，房地产业以快于总体国民经济增速的速度增长;其二，房地产的需求使其价格可能受到某些因素的长期支撑而趋于上升，即使在我们所熟知的工业化和城市化之后。实际上， 所谓的“某种因素” 应该是工业化和城市化之后的商业需求以及房地产的投资需求。

不可否认的是，历史上多次房地产价格下跌的现象，我们只是想说明房地产价格下跌虽然历史上时有发生，但并不是惯常性和周期性现象。历史经验显示，不考虑自然灾害等事件，仅从经济角度考虑，房地产价格的下跌往往是在增量需求突然增加而后突然消失的情况下产生的特殊情况。增量需求突然增加或消失导致房价暴涨暴跌的情况一般有以下几个方面：

(1)外资突然进出的冲击。

(2)疾病、自然灾害、金融危机等导致经济突然明显衰退。

(3)人口增长突然放缓或者人口结构突然改变。

(4)投机因素突然增加与消失。

(5)产业转移。

关于讲述房地产价格泡沫及其破裂的资料多如牛毛，比较流行的观点认为，东南亚国家房地产价格泡沫破灭与国际游资冲击密不可分，日本房地产价格泡沫破灭与日元过度升值所导致的日本产业转移以及日本政府错位的货币政策有关。

(三) 以超越景气思维看待房地产投资

根据上文的分析，我们认为，应该以超越景气思维的方式看待房地产业的投资机会。

在经济周期进入减速阶段后，周期性行业的复苏势必会面临压力，尽管在上市公司业绩的体现上会有所滞后，但趋势难以改变。

尤其值得一提的是，与大多数人看法不同，我们并不认为诸如食品饮料这样的消费品真正具有多大意义上的防御功能，消费随经济周期的波动性不亚于投资。食品饮料曾经受到的青睐，名则源于消费升级的故事，实则源于经济周期景气的支撑，食品饮料本不是消费升级的指向。既然如此，当经济周期景气回落，其风险便会日渐显现。

那么，在经济周期回落阶段，或许唯一的选择是超越经济周期景气式投资思维，与其在周期与防御的僵化思维下轮换，不如基于中国经济特定阶段所导致的内在经济结构变化，去寻找能够超脱出经济景气变化的领域。

正如研究所表明的那样，住房消费的收入弹性较小，当经济周期剧烈波动时，住房支出变化较小使得住房消费在总支出中的比重呈现反周期特征。而商业房地产，“其波动周期与宏观经济相比显得更长，与经济波动也没有直接的联系，这些房地产的周期波动被认为主要是内生性的”。当然，工业房地产，“其波动与宏观经济联系非常密切， 被认为主要是由于经济波动导致了需求变化”。

这给投资策略的启示是，我们或许应该更关注商业地产和全国性的住宅地产， 更应该以超越景气思维的方式看待房地产的投资机会，如此， 房地产恰恰应该是一种战略性投资选择品种。

本文摘选自周金涛新书《涛动周期录》。

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