文丨 花满楼

　　最近因为土拍市场火热，一二线城市加速回暖，更多人把买房更加紧迫地提上日程，而最焦虑的莫过于置换改善群体。

　　虽然他们现在有房，但因为涉及到一买一卖，唯恐自己在这波行情躁动期卖得低了买得高了。

　　置换不仅是个脑力活，更是个体力活，看房子，谈价钱，签合同，办过户，办贷款，交税费，拿房本...

　　还得搞两轮，真是累！

　　得和买家打心理战，守住底价；还得和卖家讨价还价，想着再争取一点优惠，更为难他们的是，市场留给他们的换房时间越来越紧张。

　　所以，除了刚需在助推着房价回暖，置换也让最近的二手房成交量暴升。

　　而现在市场的置换群体，主要是出于：

　　置换更好的城市：二三线城市置换一线城市、三四线城市置换一线、强省会城市、非核心都市圈置换核心都市圈，占位未来的城市资源。

　　置换更好的区域：传统老城区置换城市新中心，将成熟溢价的房子，置换成未来房价红利不断释放的房子。

　　置换更多的房间、更好生活体验的房子：两房置换成三房四房，处于二胎或父母居住、置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。

　　.......

　　置换是值得鼓励的，如果是改善自住，通过原有的房子，再撬动一点杠杆，就可以置换更好居住品质的房子，即使成本高一点，我觉得都是值得的，毕竟住得好，才能更好地享受生活，这个是不存在争议的。

　　但是如果是投资性房产置换，如果你觉得卖了这个买不到更好的，就别瞎折腾了。

　　例如，武汉光谷新区置换杭州钱江新城，就完全没有必要了，因为以后两者的涨幅和动能是差不多的。

　　因为一定有更好的投资选择之下，才有必要置换。

　　而这一刻，如果你可以搞定房票，置换到高能级城市，例如太原置换深圳，我觉得成本很高，但出于家庭财富布局和占位，我觉得都是值得的。

　　再者，我觉得非常有必要置换的是老破小，除了绑定顶级学区房和北上广深特殊位置的老破小还是有价值，那些二三四线城市的老破小，完全不符合未来的90后、00后居住要求的房子，是完全要被抛弃的。

　　毕竟，好产品才配谈地段。

　　关于买房时机，“先买后卖”还是“先卖后买”这个问题，其实关键都是取决于你有多少银子。现在虽然是全面回暖的行情，但也不存在“跳价”的风险，所以还是有时间让你卖了房子再腾挪资金去买的。

　　当然，最理想的状态是，等卖房合同签好，收到首付款之后再下定金买房。

　　当然，如果你手头上有充足的资金可以赎楼“过桥”或走抵押贷的路子。

　　牛市里，建议先买后卖，因为房价向上走，你占了两套房子都在上涨的红利，也不至于卖了房子又买不到合适的。

　　熊市里，更建议你先卖后买，在卖家被动的行情，“有钱才是爷”，只要你手里握着钱，哪的房子不是随你挑！

　　如何卖房？

　　虽然我们一直强调好产品才能拥有最大的涨幅。

　　对于卖房，卖对时机反而比买到好产品还重要，所谓的置换城市、置换区域也要遵循房价轮动规律。

　　一般行情都是自上而下走的，从市中心轮动到郊区、从一线城市轮动到二线、三线城市。

　　而如果你在房价上升期，卖掉郊区还未上涨的房子而置换到已经涨过的主城区，那实在是太不值了。

　　有时房子好坏反倒成了次要，卖房最关键的还是看时机。

　　二手房如果不是顶级学区房，基本都是要看品相。如何提高你房子的品相，你就学学开发商用装饰华丽的样板间的套路。

　　高端玩家是“凤变冰”，二次装修之后卖出高溢价，而普通玩家基本都是请个保洁阿姨，来做一次深度清洁。

　　其他的不说，地板、洗手间、厨房这些还是要收拾一番的，毕竟你也不想买家看房时捂着鼻子一副嫌弃的表情。

　　如果房子不是你自己住，房租没有高到离谱，我认为在你挂牌卖房时，最好还是不要带租约比较好。

　　租客住在里面，看房不方便不说，然后再在买家来看房时不配合的话，你这房子基本都挺难卖，而且租客爱整洁还好，如果不是，你很容易被买家压价。

　　卖房一般要准备两个价格，一个是给中介的报价，一个是你愿意承受的底价。

　　这个中介报价一般都是预留了砍价空间的，在目前企稳的行情中，可参考同小区报价适当上浮一点。

　　在没有和买家坐到谈判桌前，坚决不要和中介和买家透露你的底价。现在是回暖行情，其实卖家的底气还是要足一点的。

　　关于中介，一般都是挂牌多个中介，一般都是链家中原这些大品牌中介会比较靠谱。

　　以前流行的独家代理，现在基本都不适用了，毕竟广撒网才能快速找到更多意向客户，缩短交易周期。

　　如何买房？

　　首先最关键的是要先研究清楚各城市限购政策、贷款、税费政策。

　　例如一线城市认房认贷，肯定是先卖了房子再买会比较实惠，以深圳为例，名下无房有贷款记录首付4成，名下有房有贷款记录首付5成。

　　如果如何挑选城市、区域、房子，【大胡子说房】的历史文章已经解读得很齐全了。

　　基本买在地铁1000米以内都不会瞎。

　　你不可不知的——地铁盘投资逻辑！

　　买房时将就了这一点，你的二手房就会不值钱了！

　　纯干货！手把手教你买到优质二手房

　　在这里，我很想强调的是，在未来房价越来越高的时代，品质感和得房率是两个要重点关注的指标。

　　例如深圳300万一房一厅、无小区绿化、有人车分流和300万两房一厅、有小区、有人车分流，后者显然要比前者更有升值空间，毕竟房价高，差一个房价就是几十万，真的不是所有人都能置换得起的。

　　一室一厅这种鸡肋的产品，只符合单身或两口之家，而多一个房间，以后的溢价即使多出个50万都不稀奇，人生或许就是这样慢慢拉开差距的。

　　现在如果想买二手房，一般都比较难砍价，因为业主也不愁卖，像最近的深圳二手房全面回暖，不愁钱的业主真的是一点都不让价。

　　坚持白天看房，多挑毛病，少说优点，不能表现出你对这个房子很满意。

　　买二手房多看户型看装修看小区绿化，看采光看通风，跟小区的人聊聊物业和生活方便，记得关注物业和人车分流。

　　记得查完房子的产调再付定金，毕竟50%以上的房产官司都是因为抵押、法院查封引起的，而且还要结合当地特殊情况，例如上海房子是有20%遗产税和房产税，是否已经结清，这些都是麻烦事儿。

　　现在遇到中介逼单，你真的不用担心房子当天就被买走，且放120个心吧，现在已经过了以前那种行情快速变化的时期，不是说你不下定金，立马被买走，现在是预留了时间去给你去好好挑选的。

　　除了房子，还要和中介打好关系，才有机会第一时间淘到笋盘。

　　我一样坚持是链家中原这些大品牌中介，多出点中介费也是值得的，他们会帮你砍价，争取最大利益。

　　小品牌虽然中介费低，但套路是很深的，坑你没商量。由于运营不规范，甚至有些会联合业主卖高价，然后业主再给中介一点回扣的情况。毕竟是涉及几百万上千万的大宗商品交易，我想你也不放心交给小品牌中介的。

　　置换，很多都是对以前买房的一次纠错和改进。趁着现在有差价有空间，要换的得赶快了。

　　毕竟这种企稳的行情，不是那么容易遇到的。给你时间让你去卖个高价，又给你时间去挑挑捡捡淘个笋盘，换个自己喜欢的房子，换个有升值空间和上涨动能更强的房子。

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