房产行业可以称得上是为数不多的、未被互联网攻破的行业。这个万亿市场规模的行业至今没有出现真正千亿体量的大经纪公司。原先行业中的几大玩家——搜房的股价几乎遭到了腰斩，21世纪由于市值太低被迫退市，而我爱我家的一些股东持续减持手中股权。

互联网企业曾试图从线上发起一轮攻击，但无论是爱屋吉屋还是搜房，最后都偃旗息鼓了。2017年7月，爱屋吉屋的交易数据比两年前下滑了10倍，风光不再，逐渐淡出市场。

传统中介们坐在门店里发笑，就像一个智慧老人对新生儿说，你还没有看清事情的真相。行业的某些底层机制给了他们信心，在一个未充分进化、房源不透明且非独家、标的物大而消费频次低的市场，门店为它们筑起了高高的城墙，将互联网线上的对手们挡在外面。但这也成了它们自身的桎梧。

中外房地产经纪行业都尚未出现真正的巨头。在美国，流量层的公司Zillow市值约70亿美元，明星公司Redfin完成了线上线下的交易闭环，但直营模式导致其市占未能突破1％，估值与Realogy一样，只有近20亿美元。

“美国是600亿美元的佣金，应该长成一个600亿美元估值的公司才对，但是Zillow太小了。”链家研究院院长杨现领接受《财经》记者采访时说，问题也许在于没有公司贯穿平台流量层、品牌层、底层规则。

国内的激烈竞争催生了一些利润走低、服务下降等现状，行业亦亟待变革。21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航说，这是非常关键的三年，对中国房地产而言，各个层面对这个行业的不满已经积累到了一个巅峰的状态，“政府忍无可忍了，经纪人不开心，消费者最近就是两个字‘愤怒’，这种情况下怎么可能不变呢？这个变肯定是比较大的变化。”

变化在发生中。贝壳的问世加速了对手们的裂变。58同城除了推动“真房源”，还发布了临感VR看房、房源全息字典、房产经纪大学；21世纪不动产加大了对科技系统建设的投入以及M+的生态建设，以借此加固门店之间的合作成果；而进入大陆28年一直坚持直营的中原地产，也于6月13日正式启动加盟，开始平台化转型。整个行业都在加速前进。

入局

徐州市800多家中介门店分布在它狭长地形的中间城区，和三线城市具有的典型特征一样，它们小而分散，多为家庭经营。马路边的一家个体店，杂物让店面显得拥挤，一位女士剥着豆角，向来客介绍黑板上用彩色粉笔写的佣金、房源信息。

在一家品牌门店，白衬衫黑裤子的经纪人用一种难懂的当地方言互相交流着，老板看着很年轻，手上、脖子上缠了几串大金链子，谈论起在当地做买卖的风俗人情。一线城市的品牌商将三四线城市比作它们十年前的样子，“（它们）还未经过充分竞争，未经过市场洗礼呢。”卢航在他位于北京国贸附近的一家写字楼的19层说。

在中国房产经纪行业激烈厮杀以前，2000年，21世纪进入中国，次年链家成立。基于1994年－1995年市场化改革背景，公房可以转化为个人产权，2000年北京也允许了已购公房上市交易，中国房产经纪行业随之起步。

那正是中国互联网第一波热潮兴起之时，新浪、网易、搜狐陆续在纳斯达克上市，李彦宏在中关村创立百度，随后马云创立淘宝、支付宝，腾讯打赢了微软MSN，并收购了张小龙的Foxmail。

新闻报道这样描绘当时的房产经纪行业：中国的房地产经纪服务企业是我们经常在街头看到的，小门脸经营，几个看似经验丰富但实在无法让人完全相信的工作人员，在媒体上经常听说哪家房屋中介公司欺骗了消费者的报道。

这与20世纪 50年代的美国房地产经纪行业相似。当时美国的经纪公司规模一般较小，经纪人数量只有4人－5人左右，多采用夫妻店的形式，公司之间很少相互协作，佣金低，服务也少。

但后来，情况发生了变化。美国小的经纪公司开始走向合作，每周末聚集到一起共享房源，订立一些简单的行业规范，逐渐出现了MLS系统（Multiple Listing System，不同房源上市系统）。随着房源比率的增加，大房产经纪公司逐渐加入，不同城市之间的MLS系统也开始交流。上世纪70年代，MLS已覆盖了市场上约90％的房源。

MLS为行业确立了一套独家委托、房源集中展示的底层协作规则。卖方经纪人在签订独家代理委托合同之后的72小时之内，需将相关的房源信息输入系统，系统内经纪人共享房源信息，房源成交后买卖方经纪人平分6％的佣金。今天，美国约有近900家服务于本地化经纪人的MLS，几乎全部由本地经纪人协会创建和管理。

受MLS机制影响，中小经纪公司为提高辨识度更青睐特许加盟。上世纪90年代，行业迎来了一波整合潮，大的经纪公司开始扩张规模。高峰时期，21世纪加盟经纪人数超过13万，已成为美国和全球最大的单一品牌加盟机构。

当它进入中国，上述报道写道，如果市场完全开放，中外房地产经纪企业自由竞争，“那就好像一个嗷嗷待哺的孩子和一个正值壮年的小伙子在准备举行一场拳击比赛，结果自不必说”。

当时的入局者大致有四个派系：一是以21世纪不动产为代表的美式，强调独立经纪人，核心做加盟；二是以中原地产为代表的港式，强调交易为王，成交优先；三是以信义地产为代表的台式，强调服务，注重品质；四是以链家、我爱我家为主的大陆企业，主做直营连锁。

从今天的局面看，那时的预测并不准确。