本文系金诚同达律师事务所高级合伙人马志成在2019上海国际仲裁周的发言致辞，经其本人授权后进行发布，供第三方资助研究人员进行参考。为方便阅读，部分发言略有删减与调整。以下是该嘉宾讲话的内容：

我跟大家分享一下在当前的房地产经营形势下，房地产争议解决的一些新的趋势，或者说变化。以及在这种趋势下，我们作为代理律师也好，仲裁机构也好，应该关注的一些事项和要素。

新形势下房地产市场的新特点，刚才孙老师提到了，17到18年以来，整个房地产在强监管形势下，出现了一些新的变化。这种变化来源于两点，第一是国家对房地产的监管，第二是金融的监管，这样的双监管，加上整个房地产市场经过20年的高速发展，在土地供应市场上的变化，导致了在房地产市场出现了以下新特点。第一是从增量市场到存量市场的问题，我们说这块主要是指一二线城市，土地供应有限制，地产二十强，或者三十强，基本到四五线城市发展，一二线城市基本没有新的土地供应了。第二，房地产供给从出售到租售并举，17到18年，中央和国务院分别除了好几个文件，加速住房租赁市场发展，提到了房地产的供给，从出售到出租两种供给方式。第三点是从开发到运营，以前我们说房地产企业是一个制造行业，他就是把土地、建筑材料做成房屋，然后出售，它的工作就完成了，以后对房地产是一个运营模式，是一个服务提供商。对房地产的运营，我们说有一个自营和委托经营，以前整个房地产的商业模式里面，基本上自营的很少，大多数情况下，很多开发商是基于当地土地出让和当地政府的需要配置一些商业资产，大多数的土地基于资金流动性的需要，都是住宅地产，商业地产比较少。以后如果说商业地产逐渐的成为开发企业的一些利润的来源或者说主要的业务板块，他的经营能力就要逐步的加强，所以目前来讲，有的是一些大的开发企业有自己的商业地产板块，也有自己的商业地产的运营团队。另一块，有的没有就委托经营，这是从开发到运营。房地产对金融依赖性比较高，以前我们说房地产从前期一期土地开发到招拍挂，都需要金融机构，非银行类的金融机构给他配资，才实现了房地产企业的爆炸性的增长，17年以来，整个金融监管的加强，对于一些非标投资逐步的在收紧，房地产企业的融资遇到了比较大的问题。房地产加金融这块，原来是加金融，现在由于监管的加强，目前房地产企业在整个的金融市场上，一个是海外融资，另外一个是金融化的问题，我们看到整个ABS都是围绕着房地产融资来得，比如最早期的时候，购房尾款的资产证券化，房地产企业慢慢的走向金融化，他把房地产企业作为一个物权形态转化为一个金融产品在市场流通，监管部门也在研究公募基金的推行问题。

在这种新形势下，房地产争议出现了这几个变化，我大概归纳了一下。第一，房地产企业之间的违约纠纷，原来我们知道房地产是快速发展，所以他在争议解决上是考虑到时间成本的，大多数情况下房地产开发企业之间的争议基本很少通过诉讼和仲裁解决，可能内部就消化了，因为他的时间成本太大了。所以以前基本上很少这样的案例，目前这几年，这样的纠纷多了起来。第二是房地产和金融机构之间的违约纠纷，因为金融的强监管，整个房地产企业的监管，使得整个产品的去化率降低，资金链变紧，就出现了一些和金融机构的违约纠纷，特别是五十强、一百强之外的企业，出现了违约事件。第三个，房地产金融化、证券化的纠纷，我们知道房地产企业里面很多资产进行了证券化安排，未来就可能就这些金融化和证券化的安排产生一些纠纷。第四，住宅商业地产的资产管理纠纷，委托经营纠纷，钢像第一部分所提到的，因为住宅和商业地产需要运营，需要管理，在这个运营管理过程当中产生一些纠纷，还有委托经营的，由此产生的纠纷。第五，城市更新和旧城改造产生的纠纷，房地产开发企业从增量市场到存量市场，就避免不了对存量市场上既有的物业进行改造、扩建和改建，由此就带来城市更新和旧城改造，这个里面提到的问题，因为这些旧城改造的物业是时间比较久，旧房子，老房子，以前的用地规划、工程规划、土地出让金或者其他的土地权重，可能或多或少有一些瑕疵。城市更新改造过程中可能也会产生一些纠纷。第六，商办资产共享空间和智能空间运营模式中的使用权纠纷，这些年我们知道，因为创业，有大量的共享空间出现，这些空间不是一个简单的租赁纠纷，并不是出租方仅仅提供租赁空间，其实提供了很多服务，比如会计服务，人力资源服务，包括一些社保的服务，这些在一个合同的出现，这些纠纷怎么解决，包括说公共空间的问题，大家在一个共享空间里面办公，有共享空间的问题。还有一些智能共享、个性化需求产生的纠纷。金融争议解决，融资的类别，有权益融资，债务融资，一级土地开发，各个阶段都有各自的融资模式，融资工具的选择也有很多。特点我们也说了，因为整个房地产金融里面涉及到的主体比较多，法律关系比较多，为了融资金融机构有很多创新的模式，有很多非担保法下的征信措施，这都有一些案例，没有什么特别新的问题。这些票据融资的，这是现实中出现的案例，信托融资，这个是证券化融资的，证券化融资下怎么解决房地产金融的纠纷，这个可能是要考虑的问题，现在的市场上还没有出现因为资产证券化违约产生的诉讼和争议的案例，我还没有找到。但是未来，如果出现这种案例，可能是一个比较不容易解决的问题。这个里面时间关系，就简单介绍一下可能出现的问题。

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