一、需求：商品房销售面积同比降幅收窄，销售额增幅扩大

 

2019年1-3月，商品房销售面积为29829万平方米，同比下降0.9%，降幅较1-2月收窄2.7个百分点；销售额为27039亿元，同比增长5.6%，较1-2月扩大2.8个百分点。其中，住宅销售面积为25954万平方米，同比下降0.6%，销售额为23239亿元，同比增长7.5%；办公楼销售面积同比下降11.1%，销售额同比下降13.0%；商业营业用房销售面积同比下降6.9%，销售额同比下降2.6%。

二、供应：开发投资额继续提速增长，新开工增速有所回升

 

 

 

房地产开发投资额继续提速增长，住宅开发投资额占比扩大。2019年1-3月，全国房地产开发投资额为23803亿元，同比增长11.8%，增速较1-2月提高0.2个百分点。施工规模的扩大及施工进程的加快持续拉动开发投资额提速增长。其中，住宅开发投资额为17256亿元，同比增长17.3%，增速较1-2月回落0.7个百分点，占房地产开发投资的比重为72.5%，占比较1-2月扩大0.4个百分点。

图：2012年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

 

 

全国新开工面积同比增速明显回升，房屋竣工面积同比降幅小幅收窄。2019年1-3月，全国房屋新开工面积为3.9亿平方米，同比增长11.9%，增幅较1-2月扩大5.9个百分点；其中，住宅新开工面积为28467万平方米，同比增长11.5%，增幅较1-2月扩大7.2个百分点。随着季节效应消退，房企开工逐渐恢复至正常水平，叠加3月销售市场回温，企业新开工动力增加，新开工增速明显回升，但整体与2018年全年水平相比，新开工增速仍有所回落。全国房屋施工面积达69.9亿平方米，同比增长8.2%，增幅较1-2月扩大1.4个百分点；其中，住宅施工面积为48.5亿平方米，同比增长9.7%，增幅较1-2月扩大1.4个百分点。全国房屋竣工面积为18474万平方米，同比下降10.8%，降幅较1-2月收窄1.1个百分点；其中，住宅竣工面积为13043万平方米，同比下降8.1%，降幅较1-2月扩大0.3个百分点。

三、资金来源：房企到位资金同比增幅扩大，国内贷款同比由降转增

图：2013年至今全国房企到位资金同比增速及2019年1-3月多项资金来源同比增速

 

数据来源：CREIS中指数据，国家统计局

2019年1-3月，房地产开发企业到位资金为3.9万亿元，同比增长5.9%，增幅较1-2月扩大3.8个百分点。具体来看，国内贷款为7134亿元，同比增长2.5%，而1-2月为同比微降0.5%；自筹资金为11795亿元，同比增长3.0%，而1-2月为同比微降1.5%；另外，其他资金来源中，定金及预付款为12303亿元，同比增长10.5%，增幅较1-2月扩大4.9个百分点，个人按揭贷款为5645亿元，同比增长9.4%。房企融资环境缓解，加之销售回款略有提升，房企到位资金增幅扩大。

2019年1-3月，在开发企业各类资金来源中，国内贷款占比18.3%，较1-2月下降2.0个百分点。自筹资金占比30.3%，较1-2月提高0.6个百分点。其他资金占比51.3%，较1-2月提高1.6个百分点，其中，定金及预付款占比31.6%，较1-2月提高1.5个百分点；个人按揭贷款占比14.5%，较1-2月提高0.4个百分点。

需求方面，3月作为楼市传统旺季，房企积极推货，同时两会定调“以稳为主，一城一策”，购房者预期缓和，需求入市积极性提升，供需均向好拉动一季度整体商品房销售面积下调幅度收窄，销售额增速小幅提升。

供应方面，随着季节效应消退以及在3月销售回温带动下，企业新开工增速有所提升，在施规模的扩大及施工进程的深入支撑房地产开发投资继续提速增长。

资金方面，国内贷款、自筹资金同比由降转增，同时受销售业绩短期向好影响，回款压力也有所减弱，房企到位资金增速提升。

展望未来，短期受政策边际改善及房贷利率下调等利好因素影响，预期有所缓和，持续观望的市场需求入市积极性有所提升，加之房企仍保持快速出货策略，预期短期内市场销售或有小幅反弹；但考虑到全国经济增速下行压力犹存且房地产市场调控主基调保持不变，需求并不具备持续释放基础，预计全年商品房销售将保持规模调整、价格稳定的局面。供应端，施工进程推进拉动开发投资额高速增长的同时，土地购置费显现的快速回落趋势将拖累其增速进一步提升；预计受销售调整预期影响，新开工增速也将逐步进入放缓通道。另外，考虑到房地产金融加强审慎管理的政策基调，房企资金面将依旧承压。