过去的20年，中国经济增长、房价上涨主要推动力来自于城镇化。城镇化越快，经济就越容易增长，房价也上涨得越快，但随着城镇化率的提高，中国后房地产时代特征越发明显！

4月8日，发改委在它们的官网上公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，要点是加大非户籍人口在城市落户推进力度。里面谈到：

在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

关于这份文件的影响，各大媒体已经解读得够多了，现在我来说说文件当中折射出的新信号。我认为这将预示城镇化方式发生重大转变，即常住人口城镇化向户籍人口城镇化转变。

根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，到了2018年底，中国内地总人口是139538万人，其中城镇常住人口83137万人，常住人口城镇化率是59.58%（增长1.06%），户籍人口城镇化率是43.37%（增长1.02%）。

关于城镇化率具体的标准目前没有定论，但我查了一下数据，世界平均水平是54.8%左右，美、英、德、法、日等发达国家一般都在80%以上。

根据美国地理学家诺瑟姆对世界各国城市化的研究，世界城市化分为三个阶段:第一是初级阶段（人口城镇化在 30%以下）：农村人口仍然占主体；第二是中级阶段（人口城镇化 30%~70%)：城市人口快速增加；第三是后期(人口城镇化 70%~90%):这个阶段的特征是农村人口趋于稳定，城市人口在产业之间的结构性转移，主要是从第二产业向第三产业转移。

如果按照诺瑟姆的划分同时结合中国城镇化的数据，我们可得到两点结论，第一：中国常住人口城镇化率已经接近后期；第二：户籍人口城镇化率依然有很大的空间。

根据诺瑟姆的研究，人口城镇化率也就是产业间人口转移的过程，在城镇化后期以前，城镇化主要表现为农村人口向城市移动，小城市人口向大城市移动。对应的是第一产业人口向第二（工业）、第三产业（服务业）人口移动。城镇化后期主要是第二产业向第三产业移动。

这告诉我们，只要城镇化还没到后期，中国的房价特别是有人口增量城市的房价就还有上涨的空间，这一点我们可以分为两种情况，一是常住人口城镇化，这一点意味着城市人口增加，目前中国常住人口城镇化距离后期还有10%的空间，虽然空间有限，但总归还是有空间的。第二是户籍人口城镇化率有近30%的空间，空间非常大，这也是文件中要加大非户籍人口在城市落户推进力度的重要原因。

户籍人口城镇化率对经济增长，房价上涨的带动作用虽然要弱于常住人口城镇化，但影响还是不小的，比如大城市户籍放开了，会吸引小城市和农村人口进城落户，增加城市人口。同时户籍人口城镇化率会增加城市居民的房票，对于创造住房需求有重要意义。

可见，相比常住人口城镇化，户籍人口城镇化率的影响是加速人口向特大城市、超大城市，或者说服务业发达的城市流入，会使城市间的竞争变得强者越强，弱者越弱。

常住人口城镇化向户籍人口城镇化率过渡的一大表现是城市间的人口竞争由增量人口向存量人口过渡，你看最近两年长沙、杭州、成都等城市以引进人才为名放宽落户和购房限制就是重要表现之一。增量人口向存量人口过渡，这意味着未来中国楼市将分化，有人口增量的城市房价继续上涨，反之则平淡。