房地产税种丰富是地方财政收入的重要来源

导读日本房地产相关税种多样，主要包括不动产取得税、固定资产税、都市计划税、转让所得所得税等。保有环节税率较轻，短时间内的交易则征重税，

日本房地产相关税种多样，主要包括不动产取得税、固定资产税、都市计划税、转让所得所得税等。保有环节税率较轻，短时间内的交易则征重税，目的是强化住房居住属性，鼓励居民长期持有，重点打击投机行为。

房地产相关税收主要归地方政府所有，是地方财政收入的重要来源。2016年，仅固定资产税（土地与房屋部分）和都市计划税合计8.4万亿日元，占市町村政府税收收入的40%，占地方政府税收的22%，若考虑住民税、地方消费税等，房地产相关税收占比更高。

1）不动产取得税

不动产取得税属于市町村税，以不动产取得者为征税对象。土地、房屋分别征收，除继承外，买卖、赠与、交换、新建、增减、改建等环节均需缴纳。

不动产取得税=不动产取得价格×税率-抵扣额。其中，不动产取得价格由地方政府依据《固定资产评估标准法》评估确定，通常与固定资产登记价格一致；土地和住宅的基准税率为3%，其他非住宅房屋为4%。

免征条件：土地评估价值不足10万日元；新建、增建、改建房屋评估价不足23万日元；买卖、赠与、交换等房屋价值不足12万日元。

减税条件：政府对新建、增建、改建住宅和二手住宅均设置税收减免政策，鼓励居民购买楼龄较短、安全性更好的住宅。土地不动产取得税的减免金额=土地单价×住宅建筑面积的两倍（每户限200㎡）×税率3%，减免金额上限为4.5万日元。

2）消费税与地方消费税

消费税分为消费税（归属国税）和地方消费税，依据《消费税法》征收。纳税义务人为在日本国内提供劳务的居民、非居民及法人。房屋交易、新建、改造或出租均需缴纳。

消费税额=税基×税率-抵扣额。其中，归属国税的消费税额=课税销售额（不含税）×税率6.3%-购进成本（含税）×6.3/108；归属道府县税的地方消费税额=消费税额×税率。

消费税率曾多次上调。消费税于1989年4月1日起开始起征，税率为3%；1997年4月开始，消费税率提升到5%；2014年4月起，消费税上升到8%；2019年10月1日起，消费税将进一步上升到10%。

3）印花税

印花税属于国税，在不动产交易中的买卖合约、建筑物的建筑承揽合约、贷款合约均需缴纳。纳税额取决于不动产交易合约、建筑承揽合约的金额。

4）事业所税

事业所税属于市町村税，在不动产经营环节征收。征税依据是《地方税法》，纳税额取决于公司规模，征税对象为人口超过30万的城市中，建筑面积超过1000平或员工超过100人的法人或个人，无论业绩如何，都需缴税。纳税额包括资产比例部分和员工比例部分。

5）固定资产税

固定资产税包括土地税、房产税以及应折旧资产税，属于保有环节税种，由市町村政府征收。征税依据为《地方税法》，征税对象为每年1月1日的不动产所有者。税率较低，纳税人负担较轻，但税源较广，在市町村税中约占40%，是市町村政府重要的财政收入来源。

固定资产税=税基×税率-抵税额。税基为房屋和土地价值，由地方政府依据《固定资产评估标准法》每3年评一次；基准税率统一为1.4%。

设有“负担率”调节机制，避免地价大幅波动带来额外的税收负担。负担率=上一年度税基/本年度税基。如果负担率大于或等于100%，即地价下跌，则直接使用本年度税基；如果负担率小于100%，即地价上涨，则根据涨幅调整本年度税基，但此金额不会超过上一年度税基的105%。

混合用地的土地税标准取决于住宅建筑面积占比。若土地产权登记面积是住宅建筑占地面积10倍以内，则视为住宅用地；若居住部分占总建面的25%以上，则该居住部分按住宅用地标准征收土地税。

抵税政策较多，鼓励居民改建高质量住宅。对于新建住宅，依据住宅质量、是否是高层防火住宅等条件，给予3-7年的固定资产税额减半鼓励政策；对于翻新住宅，达到抗震标准或通过安全检验的，享有1-2年固定资产税减半优待政策；拥有无障碍设施或达到节能标准的翻新住宅，可减免1/3固定资产税；在市町村，当同一人所有的土地资产总价值不足30万日元、房产总价值不足20万日元时，免征土地税和房产税。

6）都市计划税

都市计划税属于保有环节税种，由市町村政府依据《城市规划法》向土地或房屋所有者征收。税收收入主要用于开发和改善当地基础设施，包括修建公园、社区道路、学校、医院、城市污水处理、防止海水涨潮等。

都市计划税=税基×税率-减免金额，按土地和房产分别计算征收。其中，税基为登记的固定资产价格；各市町村的税率略有差异，在0.2%-0.3%之间。都市计划税与土地、房屋的固定资产税一同征收。

减免措施：对税基不足30万日元的土地和不足20万日元的房产免征；对东京都土地面积不足200平的小规模住宅用地，减半征收。

7）租金收入所得税及复兴特别所得税

不动产租金收入纳入个人所得按年累计征税，个人所得税及复兴特别所得税=（收入所得-所得免税扣除额）×税率-免税扣除额+复兴特别所得税。对于房屋出租收入所得，需要扣除包括固定资产税、财产保险费、折旧费和修缮费等支出。

复兴特别所得税征收依据是2011年颁布的《关于实施保障东日本大地震灾后重建所必需的财政资源特别措施法》，复兴特别所得税额=应缴所得税额×税率2.1%，收入仅用于灾区。

8）住民税

住民税属于地方税，征税对象为每年1月1日登记在册的居民，包括都民税和区市町村民税。住民税是都区市町村为居民提供行政服务所需的经费来源。

住民税纳税额=所得比例部分额+均摊比例部分额。其中，所得比例部分=（上一年收入所得总额-所得免税扣除额）×税率10%-免税扣除额，其税率中的4%为都民税率，6%为区市町村税率；均摊比例部分为5000日元，含1500日元的都民税和区3500日元的市町村民税。对于住址未登记在都市町村，但在该地有办公室的个人仅需缴纳均摊比例部分额。

9）个人事业税

不动产租赁超过一定规模后将被视作经营行为，需缴纳个人事业税。个人事业税属于道府县税，征税对象为从事特定行业的个人。对未设立办公室但在其住所中进行企业活动的个人，仍需缴纳个人事业税。不动产租赁业的个人事业税率为5%，纳税额=不动产租赁所得-免税扣除额。

10）转让所得税及复兴特别所得税

转让不动产获得的收益所得采用了单独的税制，区分于个人所得税。依据《所得税法》，转让不动产获得的收益需要缴税，但税率与个人所得税不同，采取单独税制。

转让所得额=卖出价格-（买进价格+各项费用）-特别扣除额。其中，特别扣除额取决于受让对象，自住的情况下特别扣除额为3000万日元，国家征收的情况下特别扣除额为5000万日元。

高税率打击短期投机行为。转让税率取决于不动产持有时间，持有时间=转让当年的1月1日-购入日期。若超过5年则视为长期，税率为15%；若不满5年，则视为短期，税率为30%。此外，在转让所得税基础上还需缴纳复兴特别所得税，税率2.1%。综合计算，未满5年和满5年转让时，转让所得及复兴特别所得合计税率分别高达30.63%和15.315%；若不动产为自住性质，还需缴纳住民税，合计综合税率将高达39.63%和20.315%。