文/邹洪成

房子是用来住的，不是用来炒的。这一句话里面展示了房产的两大属性：自住，投资。和我们关系最密切平常话题最多的也就是自住和投资这两样。

然而还有一个重要的属性，可能很多人比较陌生，而这个属性也正是玩转房地产的根本与核心，那就是融资，最简单的方式来理解，那就是这个房子可不可以在银行做抵押贷款。

在我们买房子的时候更关注居住与投资，但其实在选择房产标的的时候，这个标的必须同时具备这三种属性，这样可以减少风险，提高成功率！

一） 使用价值

房子的基础价值在于它的使用属性，而除了最基本的居住属性，更可以给你带来N种附加价值，比如孩子教育，养老，结婚，生活，也是个人身份的一种体现，这些附加价值是别的投资品种所给予不了的！比如股票，债券等都不具备这些属性。

所有的房子都具备居住的属性，而不一样的是每个房子的附加价值，如果买的只是房子，只是为了居住去买，而不考虑房子所带来的附加价值，那就失去了房子的真正使用价值。

我们不仅仅是因为住而去买房子，要把目光放的更宽广，要更看重房产所带来的这些附加价值，其附加价值实现的越圆满，后期价值越高，房价越稳！

而占据独特优质的附加价值更是加分，就像学区房，地铁房这样的房子，具备这种独特优质资源的房子，其价值才能发挥到最大。

而这种独特优质的资源一线以及二线城市占据的最多，虽然其它城市房产一样有居住属性，但资源以及产业匮乏，大家也是奔着这种资源/产业都来到了大城市，所以只有一线城市以及二线城市，才有房地产投资价值！

二）投资买房

说到投资买房，很多人会说那不就是炒房吗？其实不然，炒房讲究的是短期回报率，高周转，就像房地产开发商一样。但是由于现在的沈阳限购，限贷，高额营业税等问题，根本不适合炒房。

现在的沈阳还有个别的项目有QKFQ的产品，很巧妙的避过了限购，限贷，以及税费等问题。看上去是给大家炒房预留了一个最后的窗口期，但是这种击鼓传花的游戏根本不适合普通人，这是一种只适合内部人玩的游戏，即使普通人偶尔盈利，也是偶然，风险和收益根本不成正比，并不会出现造神暴富的现象。

买房子投资的基础就是你买的这个房子要能涨价，能涨价你就能赚钱，而能买到比市场价格更低的房子，那就会更稳一些，也就是笋盘。

市场价格我们要关注二手楼盘，二手楼盘价格是供需双方博弈的结果，与市场价格一致，沈阳虽然限价，但是区域内很多CEO盘具有太多溢价，与市场价格并不同步，不适合投资。而现在沈阳真正适合投资的房子越来越少，因为二手房卖1万+，新房卖8600元左右的基本没有了！

三）融资

融资是真正玩转房产金融的根基与核心，最简单理解就是，这个房子可不可以做抵押贷款。

融资是把别人的借来，风险自己扛，靠博风险收益比，最终还本，获取利润。融资模式完全不适合新手，无论是选筹或者融资成本的计算以及持有时间的占比都要求非常高。风险高，难把控。

无论怎样，融资都是房产最重要的一个要素，什么样的房子具有融资属性？怎么来判断？这些是我们应该了解的。

首先上面我们说了，融资最简单的理解就是看能不能在银行做抵押贷款，那么结果就出来了，没有房产证的房子不能在银行做抵押贷款，所以没有房证的房子没有融资属性。

公寓，写字楼，商铺，门市相对于商品住宅而言，增值速度慢，增值空间小，不适合投资。而且从融资属性来看，也不如商品住宅，因为只能抵押五成，而且年限最长10年，而商品住宅能够抵押7成或以上，年限20/30年。从融资属性来看，商品住宅是最高的。所以，商品房住宅是最适合的房产投资标的。

融资属性也分项目以及产品，之前沈阳有一些项目由于低首付高贷款，导致很多人不还款，银行会把这样的项目列入黑名单，由于不还款的人多，后期想抵押房产也会受到影响。我们在选择项目上这一点也是要注意的，

虽然，风险和收益不能兼得，但是，房产作为一种基础类资产，可使用，可抵押，可保值，可收租，无论是风险性，收益性还是流动性这三个维度看，都是最好的，是每个人必须重视的配置资产。