美国60年房地产大牛市的惊人奇迹
导读
我们曾提出业内广泛采用的分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场运行结果。住房制度是一国房地产市场的基因。
经过多年努力，我们试图采用全面的国际比较、客观的历史资料、扎实的数据逻辑，系统研究美国、英国、日本、德国、新加坡、中国香港、中国等的房地产运行和住房制度。当我们梳理完代表性经济体的案例以后，对很多房地产关键问题的认识变得更加清晰。
本报告旨在研究美国房地产60年大牛市、次贷危机及背后的深层次住房制度。
摘要
美国60年房地产大牛市的惊人奇迹
二战结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。1946-2006年，住房新开工保持在100万套/年以上，年均153万套；名义房价指数持续正增长，累计上涨24倍、年均增速5.4%，实际房价指数累计上涨121%，核心城市的房价涨幅更高，是跑赢印钞机的少数资产之一；住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。
大牛市处于人口和经济稳定增长、城市化较快的时代背景。基本面、政府政策、货币金融是三大贡献因素。二战结束后，美国每年新增人口保持在200万以上，1946-2006年年均新增247万人，较1900-1945年多105万人。名义GDP从1945年的2280亿美元增长到2006年的13.8万亿，年均名义和实际增速分别为7%和3.1%。城市化步入尾声，但仍较快，1950-2000年年均提升0.3个百分点至79%。提高住房自有率逐渐成为美国政府的住房政策价值取向。大萧条之后，美国开启政府干预住房领域历史，罗斯福总统提出“每个家庭获得体面住房的权利”；九十年代以后，老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为住房战略，加强对中低收入和少数族裔家庭的融资支持。流动性长期充裕，有效满足新增住房信贷需求，助推牛市。1944年布雷顿森林体系建立，奠定以美元为中心的国际货币体系，1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求。1946-2006年，M2年均增速6.5%，与名义GDP增速基本相当，比实际GDP增速高出3.4个百分点、较1900-1945年的差值多0.5个百分点；同期，居民住房抵押贷款余额增长442倍，年均增速高达10.5%。
美国住房制度三大支柱
（1）货币金融制度：住房过度金融化，住房市场风险传导至金融体系
美元在当前国际货币体系中独具霸权地位，美国政府可以通过超发货币向全球征收铸币税，导致倾向于宽松的货币政策和积极的财政政策。1976年，牙买加体系成为新的国际货币体系，多数经济体仍以美元为主要的货币锚，截至2018年二季度，美元资产在全球外汇储备中占比超过60%。牙买加体系允许汇率浮动、对储备货币发行缺少约束，作为最主要的储备货币发行国，美国享有铸币税特权，可以通过发行美元为政府债务赤字和经常项目逆差融资，而过剩流动性则被全球各经济体所吸收。
美国政府为住房金融市场增信，促进住房信贷供给。一级市场通过保险降低信贷门槛。美国首付比例要求低，新发放房贷实际首付比例不足20%，明显低于德国、新加坡、日本等国超过30%的水平。居民享有多样化的抵押贷款产品和用途，再融资比重高达1/3。对于低首付、低信用、低收入居民家庭，通过政府机构为主、私营保险相结合的抵押贷款保险体系进一步降低信贷门槛，最低可实现零首付。二级市场支持金融机构将抵押贷款出表。美国的贷款发放机构依赖出表来收回流动性，2016年转让了85%的新发放贷款。二级市场以资产证券化为主，住房抵押贷款相关证券每年发行规模达2万亿美元、存量超9万亿美元。政府性机构是二级市场的最重要主体，抵押贷款相关证券市场份额超过90%，其中，房利美和房地美是发行机构、市占率超60%；吉利美是担保机构，市占率超30%，为FHA、VA等政府机构保险贷款的资产证券化提供兑付担保。
住房市场过度金融化。2017年，新房销售中94%为贷款购买。2005年以来，居民住房贷款存量保持在10万亿美元以上。2017年人均住房贷款余额3.7万美元，全球第一；64%的存量自有住房仍负有抵押贷款；居民债务占GDP比重79%，高于发达经济体平均水平。
金融自由化将住房市场风险充分传导至整个金融体系。资产证券化为抵押贷款提供主要资金来源，超80%的新发放抵押贷款被转让并资产证券化，但风险也因此直接转移至资本市场。金融衍生品进一步将风险渗透到整个金融体系，2007年CDO的发行规模约5000亿美元，由银行、证券公司、保险公司及各类影子银行投资机构参与，是次贷危机爆发后导致金融机构巨额亏损、陷入困境的主要投资品之一。
（2）土地制度：私有为主、供给充足，支持高水平住房消费
美国土地以私人所有为主，居民住宅用地供给充足。2017年，美国60%的土地为私人所有，38%为政府所有，2%为印第安人保留地，人均私有土地1.7万平。私有、自由的土地制度成就美国的“超级大地主”,前十大私人地主拥有土地5.7万平方公里，占全国土地的0.58%、占私人所有的1%。全国居住用地共56万平方公里，占国土面积比重达6.2%，人均居住用地面积高达1728平。
土地制度有效保障住房供给足而价格低。在上世纪60年代，美国就实现套户比超1.1、住房自有率超60%，至今保持在1.15和64%左右；60%的住房为拥有3个甚至更多卧室的大户型，平均每房间人数超过1人的住房仅占2.1%，拥挤程度很低；62%的住房为独立式单户住房，新建单户住房平均建筑面积近250平，人均近100平。美国房价合理偏低，普通家庭5年收入即足以购房，租金收益率长期达6-7%，主要城市房价普遍不超过1万美元/平、房价收入比低于10、在国际对比中明显偏低。
（3）住房税收制度：轻买方重卖方，促进住房自有，抑制投机作用有限
保有环节的房地产税，提升区域房地产价值，有房户直接受益，对居民房价预期影响不大。房地产税为州和地方政府税种，主要用于当地的教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等公共服务；政府以支定收确定税率，总体上看，房地产税占GDP和居民总收入比重分别仅2.7%和3.2%、居民实际税负较轻，结构上看，税率越高、公共服务投入越大、有房户受益越多。房地产税自殖民地时代既已存在、19世纪末普遍实施，并不能阻止60年大牛市及其泡沫化和随之而来的次贷危机。
交易环节轻买方重卖方，对短期投机行为从重征税，但抑制作用有限。房地产转让税费，包括转让税、记录税（费）、抵押贷款税等项目，主要以成交房价为税基，通常总和成本不超过5%，买卖双方共同分担，买方所承担交易成本普遍不超过3%；卖方还需承担双方的经纪人佣金，卖方总交易成本可达10%。对卖方还征收资本利得税，持有1年以上的联邦税率0-20%，持有不到1年的则纳入个人所得税综合征收，联邦税率10-37%，税负更重。七十年代以来，资本利得税收入波动显著，且与房地产市场冷热基本同步，住房投机活动存在周期性活跃和冷却现象，并未受到有效抑制。
美国联邦政府的住房税式支出安排，重点鼓励自住需求。2018年，联邦住房税式支出近3000亿美元，其中针对自住住房设有估算净租金收入免除、抵押贷款利息扣除、资本利得免除、房地产税扣除四个税收优惠项目，支出规模占比超90%。
风险提示：中美社会人文环境、经济人口体量差异影响经验适用性。
目录
1 导言
2 美国房地产的六十年大牛市
2.1 住房市场活跃，房价持续上涨
2.2 基本面支撑、政府支持、货币金融助推，成就大牛市
2.2.1 60年大牛市处于人口和经济稳定增长、城市化较快的时代背景
2.2.2 提高住房自有率逐渐成为美国政府的住房政策价值取向
2.2.3 流动性长期充裕，有效满足新增住房信贷需求，助推牛市
3 美国住房制度的三大支柱
3.1 货币金融制度：政府为住房金融增信，住房过度金融化
3.1.1 住房金融一级市场：首付低、产品类型多，健全的保险体系进一步降低贷款门槛
3.1.2 住房金融二级市场：支持抵押贷款发放机构的贷款出表，为一级市场提供流动性
3.1.3 美元的霸权地位为住房金融化背书
3.1.4 住房过度金融化
3.2 土地制度：私有为主、自由交易，土地供给充足
3.2.1 土地所有制：私有为主，公有土地主要服务于公共利益
3.2.2 土地流转制度：自由买卖或出租
3.2.3 土地管理制度：政府职能侧重服务市场，重视农地保护
3.2.4 当前的用地结构：居住用地充足
3.3 税收制度：轻买方重卖方，支持住房自有，但抑制投机作用有限
3.3.1 房地产税
3.3.2 租金收入所得税
3.3.3 房地产转让税费
3.3.4 资本利得税
3.3.5 税收优惠：联邦住房税式支出
正文
1 导言
1776年7月4日，第二次大陆会议在费城召开，通过《独立宣言》，宣告美利坚合众国成立。1783年，独立战争结束，英国承认美国的13个殖民州独立。1787年各州代表制定联邦宪法，成立联邦制国家。
独立后的美国经过领土西扩、南北战争、土地分配等阶段，经济发展逐步迈入正轨，成为全球经济第一大国：GDP从1889年的125亿美元增长到2017年的19.5万亿，年均实际增速达3.3%；占全球GDP比重从1820年的2%提升到2017年的24%，最高峰曾达到40%；人均GDP达5.98万美元，按购买力衡量，在非城市国家中排名第一。
人口长期增长，城市化进程基本完成。美国总人口从1790年的393万人增加到2017年的3.3亿人，累计增长82倍，年均复合增长率达2%。城市化率从建国初期的5.1%提升至2010年的80.7%，年均上升0.34个百分点。
美国居民住房消费水平令人欣羡。住房供给充足，上世纪60年代，套户比就达到1.1、住房自有率超过60%，至今稳定在1.1和60%以上；62%的住房为独立式单户住宅，2017年新建单户住房的平均建筑面积244平，人均96平。设施齐全，住房质量佳。现代化能源供暖为主，86%的房屋使用管道天然气或电能，99.6%的住房有完备的管道设施，99.2%的住房有完整的厨房设施，97.7%的住房开通电话业务。
