2019年一季度，房地产政策层面热闹纷呈
在当前形势下，2019年调控政策能否“全面松绑”，对行业的刺激性作用能有多大？房地产税立法稳步推进，年内又将有怎样的新进展？价值回归，购房行为趋于理性，三四线城市是否又将进入新一轮的去库存周期？土地市场量缩价涨，未来一年又有哪些城市将成为热门的投资区域？面临低迷的市场，房企在低价走量还是有质量增长间又该如何抉择？一系列问题留待市场给出真正的答案……
政策：一季度政策依旧维稳
下半年或将逐步放开“四限”
一季度，房地产政策层面热闹纷呈，两会作为政策风向标，引发市场广泛关注，主要涉及房地产市场形势、调控政策、金融政策、房地产税立法、新型城镇化和居民购房能力等6大方面。多省市公布2019年棚改计划开工量，整体有升有降，结合市场实际情况，不排除“计划减量、实际超量”的可能性。粤港澳大湾区规划给渐显疲态的中国经济注入一针强心剂，核心引擎在于香港、澳门、深圳和广州4大中心城市，前海、南沙和横琴将成改革试验田及发展高地。珠海、济南、阜阳等布局松绑“四限”，海口、南京、西安等调降人才落户门槛，但并不等同于调控政策实质性转向。
展望未来，为了避免陷入“一降就放、一放就涨”的恶性循环，叠加3月市场回暖，政策宽松预期将有所减弱。不过，2019年调控政策微调放松已在预期之中，预计上半年整体维稳，因城施策、分类指导，夯实地方政府主体责任；下半年压力城市将逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。
1.“因城施策”、“平稳发展”仍是2019年调控的主基调
聚焦2019年“两会”，主要涉及房地产市场形势、调控政策、金融政策、房地产税立法、新型城镇化和居民购房能力等6大方面。具体而言：
其一，房地产市场形势：从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”。“两会”期间住建部部长王蒙明确表示，保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落，2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展。2018年下半年以来，楼市、地市频现转冷特征，多数城市去化率均有不同程度的回落，部分城市更是以价换量。基于未来楼市预期的转变，房地产行业的调控目标已经由“坚决遏制房价过快上涨”转向“防止房市大起大落”。
其二，房地产调控政策：平衡稳增长与防风险关系，调控强调地方主体责任。“两会”特别提出了“三稳”即稳预期、稳增长、调结构，并要处理好“三重关系”，意即统筹好国内与国际的关系，平衡好稳增长与防风险的关系，处理好政府与市场的关系。就房地产市场而言，“房住不炒、因城施政”的主基调并不会发生根本改变，在支持居民自住以及改善性购房需求的同时，着力打压投资、投机性需求。与此同时，中央会将更多的政策自主权下放给地方政府，根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。
其三，房地产金融政策：信贷适度宽松纠偏，企业去杠杆居民稳杠杆。2019年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，与2018年略有不同，今年会适度提升赤字率来满足企业减税和保障民生的双重需求。区别于大水漫灌式强刺激，未来信贷政策还是要松紧适度，正如政府工作报告所示：不能只顾眼前，采取损害长期发展的短期强刺激政策，产生新的风险隐患；结构性去杠杆的目标要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。联系到2019年初央行降准1个百分点，净释放增量信贷资金约8000亿元，意在维持银行间市场流动性合理充裕。预计2019年货币政策中性偏积极，年内再降准可能性颇高，定向降息而非全面性降息，着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境。
其四，房地产税立法：正稳步推进立法，2020年或将提交审议。房地产税乃是房地产长效机制的重要组成部分，落地执行已是大势所趋。不过，考虑到立法程序的复杂性，预计2020年房地产税法草案将提交审议。尽管房地产税利于增加住房供应，但由于核心一二线城市人口长期净流入，供求不平衡问题难以实质性解决。而在实际征收环节，目前上海、重庆试点房产税两种模式或有一定的借鉴意义，上海对增量房源征税，新购住房应缴纳一定比例的房产税；重庆则对存量房源征税，主要涉及主城九区的高档住房。我们认为未来房地产税征收或将秉持“先易后难、稳步推进”的策略。正基于此，对房地产税立法不该风声鹤唳，作为一项基本制度性、系统性的长效措施，其对市场和行业的影响必将是长期的。
其五，新型城镇化：加快农业人口转移，促进京津冀、粤港澳等区域协调发展。就三农问题，政府工作报告提出全面深化农村改革，抓好农业转移人口落户。一方面，有助于缓解农村“人少地多”的情况，盘活闲置土地，以期增加农民收入；另一方面，有助于提升城镇化发展质量，促进农村多余的人口市民化，从而为城市房地产市场发展提供需求支撑。值得一提的是，粤港澳大湾区、一带一路、京津冀协同发展等这些国家级发展战略的出台，对于区域房地产市场发展无疑是大有裨益，交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望给房地产市场提供需求支撑。可以预想，随着同城化建设的逐步加速，未来房地产市场竞争格局将逐步由单一城市向城市群演变，人口流动也将不再局限于小城市向核心一二线单向迁移，更多的将是城市群内部流动和城市群之间的转移。
其六，居民购房能力：以减税降负、保就业提升收入，增强居民购买力。减税乃是“两会”政府工作报告的关键词，企业层面普惠性减税与结构性减税并举，个人层面落实好新修订的个人所得税法，使符合减税政策的约8000万纳税人应享尽享。不得不说，此举对于刺激房企投资积极性，提升居民购买力等都大有裨益。另外，政府积极提出要着力促进就业创业，今年首次将就业优先政策置于宏观政策层面，对就业的重视程度可见一斑。
2、多省市棚改目标有升有降，“计划减量、实际超量”可能性颇高（略）
3、粤港澳大湾区“四轮驱动”，或成为长三角一体化等城市群规划模板（略）
4、珠海、济南、阜阳等局部松绑四限，但调控政策尚未实质宽松（略）
5、多城调降人才落户门槛，购买力透支情况下刺激楼市效果有限（略）
6、展望：一线回暖使政策宽松预期减弱，但逐步放松“四限”大势不变
3月，北京、南京、苏州、合肥、上海等部分城市成交量明显回升，其对市场预期影响有利有弊。一方面，好处在于市场看到希望，房企在加紧推售、抢收业绩的同时，势必将加大土地投资力度，近期福州、苏州等市土拍转暖即是明证。另一方面，在于政策宽松预期减弱，尤其是一线城市，土地供应长期受限，叠加市场需求依旧坚挺，长期来看房价犹存一定的上涨压力，鉴于政策松绑容易陷入“一放就涨”循环，政策维稳概率上升。
但与此同时，一季度的市场回暖仍仅局限于部分核心一、二线城市，持续时间周期也尚存疑。当前房地产行业整体尚处下行调整期，尤其是三四线城市依旧面临较大的下行压力，2019年调控政策微调放松已在预期之中。
预计2019年上半年调控政策仍将延续整体维稳的主基调，部分压力城市将率先适度微调放松，譬如调降人才落户门槛，支持单身、离婚家庭购房等；下半年厦门、大连、济南、合肥等压力城市将逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。当然，倘若2019年市场调整幅度超预期，甚至降价潮、高库存风险等现象重演，届时压力城市有望加快放松调控节奏，时间节点也将大为提前，以期抵御市场下行风险，更好地实现稳房价、稳地价、稳预期的调控目标。