美国的房地产市场正变得与以往明显不同
摩根士丹利在最新研报中认为，随着婴儿潮一代渐次老去，他们会陆续出售房产，这会使得房屋供应在未来十年增加三分之二以上。但这种人口更迭并不意味着必然利好房地产市场，因为千禧一代对租房的需求正日益增加。
根据他们的测算，那些出生在1981至2012年之间的千禧一代和Z世代们对于买房的需求增长空间有限，未来十年间可能只会增加7%左右——这显然大幅低于上述逾三分之二的房产供应增幅。
美国人口调查局的数据显示，就在今年，千禧一代将正式接替婴儿潮一代，成为美国成年人数量最庞大的群体——也就是潜在的房屋需求主力。
美国皮尤研究中心预计，在今年的某个时候，千禧一代的数量将超越婴儿潮一代，成为全美人口数量最多的群体，可能达到7300万。这其中，人口死亡和移民的贡献比较大，婴儿潮一代人口预计将减少到7200万，这一代的人口峰值出现在1999年，当时曾接近7900万人。
不过，摩根士丹利认为，相比于买房，千禧一代和更年轻的Z世代对于租房的需求更大。“随着婴儿潮一代卖掉房屋，房产供应量的激增似乎抑制单户家庭的净需求。这使得租房需求激增，而持有需求受到挑战。”
更重要的原因恐怕在于年轻一代人的观念不同于父辈了。早在2017年，美国统计局发布的分析报告就显示，千禧一代呈现“晚熟”趋势，纷纷推迟进入以结婚、生育和购房为标志的成年期。约三分之一美国年轻人仍和父母住在一起，需要父母经济资助。
摩根史丹利的上述预测已经在现实中找到了一些印证，或者说迹象。
华尔街见闻此前提及，在金融危机后，很多美国家庭去杠杆化， 主要做法就是将拥有自有房屋置换成租房。
今年1月，由于房屋销售市场疲软，许多潜在购房者转而租房，租房市场火爆，这是2012年以来从未出现过的情况。曼哈顿的租金上涨到3204美元，年增长率为2.6%，是自2016年初以来最快的年增长率。
“许多人都愿意放弃那些不具有经济吸引力的交易，转而继续租房。当今年春天的新库存浪潮冲击市场时，会有更多二手房卖家不得不选择再降价出售。”StreetEasy资深经济学家Grant Long坦言。
面对当前困境，Grant Long明确给出了“降价”的建议：“纽约楼市面临着房屋供给过剩、买家拥有较大的议价能力的状况。未来几个月的房屋供应量还将大幅增加，卖家必须愿意"降价"。”
供应端已经出现较为明显的疲弱势头。根据美国商务部公布的数据，今年2月美国新房开工数量环比下滑8.7%，远低于去年同期水平，降至116.2万户，低于市场预期，同比降幅也达到9.9%，这显示美国房地产市场依旧低迷。
同时，作为未来经济活动的一项重要指标，2月份美国新房建设许可数量同比下降1.6%，至129.6万户，显示房屋开发商对未来房地产市场预期并不乐观。
卖家售楼也并不顺利。美国房地产信息网站StreetEasy发布的市场报告显示，去年春季超半数挂牌出售的纽约房源至今卖不出去，70%成交价格不及卖家预期。
相比之下，婴儿潮一代则创造了长达60之久的房地产大牛市。自二战结束至次贷危机前夕，也就是1946-2006年，美国住房新开工保持在100万套/年以上，年均153万套；名义房价指数持续正增长，累计上涨24倍、年均增速5.4%，实际房价指数累计上涨121%；住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。
*本文来自华尔街见闻（微信ID：wallstreetcn）。开通华尔街见闻金卡会员，马上领取2019全球市场机会。