纽汉姆区(Newham)位于伦敦东部，泰晤士河以北，距伦敦金融城(City of London)约八公里，属于内伦敦范围(Inner London)。

也许你对这个区还不了解，但你应该对近年来伦敦房市的“黑马”斯特拉福德(Stratford)并不陌生。斯特拉福德就属于纽汉姆区。作为2012伦敦夏季奥运会的六大主办区之一，新建包括奥林匹克体育场(Olympic Stadium)、奥林匹克公园(Olympic Park)在内的很多场馆以及大片住宅和商业区。不仅为纽汉姆区注入了新的活力，同时也留下了丰富的“奥运遗产”，带领房价逐年攀升，被誉为“东伦敦房产升值的动力引擎”。特别是明年1月起，斯特拉福德将正式并入伦敦交通二区，政府对振兴该区的决心可见一斑。本期，《华闻周刊》将对该区进行全面深度的区位分析。

纽汉姆区是由前西汉姆(West Ham)的埃塞克斯(Essex County)和东汉姆(East Ham)合并而成，由于该区覆盖了泰晤士河东边的多个码头，人口混杂，曾是 “东伦敦”的典型代表：居民收入低、治安问题、环境和教育等都是阻碍该区发展的核心问题，也让很多华人买家“望而却步”。但是作为2012年夏季奥运会的重点主办区，英国政府决心借此机会大力发展纽汉姆区，在奥运会结束后的几年间也相继为该区投入了大量资金，用于升级铁路交通、基础设施和整顿治安，如今已颇见成效。

交通方面是纽汉姆区的显著优势。日常通勤方面，该区有6个地铁站，包括蓝线(Piccadilly Line)、红线(Central Line)和灰线(Jubilee Line)等，可直达伦敦各主要地区;该区范围还覆盖18个DLR站，连接新金融城和伦敦东部各地;此外，还设有7个火车站和伦敦城铁站(Overground)。2016年1月，斯特拉福德将并入伦敦通勤二区，包括斯特拉福德站(Stratford)、斯特拉福德高街站(Stratford High Street)、斯特拉福德国际DLR站(Stratford International DLR station)、西汉姆站和景宁镇(Canning Town)四个车站。政府此举的意图就在于鼓励大家搬迁至此。如果按地铁年票来算，从这几站出发去市中心的居民每年可节省交通费224镑左右;便宜的通勤成本，也使得这里的公司更容易的招到员工。值得注意的是，在2018年底横贯高铁(Crossrail)全线开通后，将全面提升从斯特拉福德出发贯穿伦敦东西的速度，预计到希思罗机场仅需43分钟。

与此同时，新建的住宅及配套零售也为这一区的人口结构带来巨大的变革。伦敦奥运会结束后，各种活动场馆逐渐开放为公共使用，运动员的住宅被改造成公寓，各大地产开发商也把目光纷纷投向这里。一幢幢新式的现代化住宅在这里拔地而起，大型购物商场西田百货(Westfield)入驻后，极大地丰富了该区的餐饮娱乐及零售业，也吸引越来越多的人口选择搬迁此处。长久以来伦敦的住房紧缺，不仅导致房价居高不下，年轻人没有能力买房，更造成租房市场的紧张，没有条件好、设施新的房子可租，也成为困扰新一代伦敦年轻上班族的主要问题。很多开发商正是看准了这一点，设计了很多适合年轻上班族的公寓，不仅结构合理，还提供现代化设施，多数公寓配套健身房和游泳池，再加上便捷的交通，使得纽汉姆区成为最受年轻人，特别是年轻上班族和年轻家庭的青睐，现在该区居民的平均年龄只有31岁。即使该区的新建公寓比其他二手房租金高出35%左右，仍在租房市场炙手可热，吸引了很多投资者买房出租(Buy-to-let)。这区人口逐年攀升，据统计现居人口约33万，预计未来十年还将上涨15%，达到38万。这说明未来几年纽汉姆房价上涨势头依然很强劲。

据CBRE的最新数据分析显示，纽汉姆近两年的房价涨幅十分迅猛，去年的涨幅高达23%(伦敦平均涨幅12%)，位居伦敦各区最高。不过从租房市场来看，该区房屋租金却相对偏低，现在平均月租金约为1483英镑，低于内伦敦的平均月租金2280英镑，去年租金涨幅为3.4%(内伦敦平均涨幅为6.3%)，也正是因为租金低的优势，吸引了越来越多的租房者搬至此处。虽然纽汉姆区的房价已经连涨了几年，现在的房价在内伦敦范围依然很有优势，现行的房屋均价约为30万英镑，对比内伦敦的均价66万英镑，确实是性价比很高的选择。特别是斯特拉福德区，目前该区的平均房价约为35万英镑，而伦敦二区的平均房价为72万。CBRE称，斯特拉福德升级为二区后，房价将会与二区的均价逐渐拉近，所以预计将会上涨30%左右。现在纽汉姆区的房产市场十分活跃，在建的项目有21个，可带来新建住房5936套，已获批项目有29个，约合住房24186套。

整体来说，从房产投资和买房出租的角度看来，纽汉姆区未来几年依然会延续这种强劲的上涨趋势，投资回报率相当可观。但如果是考虑买房自住，作为房产新兴区，该区学校和医疗等基础设施还不足以与快速增长的人口匹配。此外，由于纽汉姆区吸引了很多外来人口和新移民，多民族融合也成为纽汉姆区最大的特点之一。根据英国2011年的人口普查，纽汉姆区是英国白人比例最低的地区之一，只有16.7%，其他种族中印度人占13.8%，黑人占19.6%，穆斯林的比例约为32%，而华人只占1.3%。因此，对于华人买家或者是考虑在该区租房的人士都值得认真考量自己是否能适应这种多民族的生活方式。