对于澳大利亚人来说，现在最大的问题是房地产市场的未来。向上?平面?倒得更厉害了?我们需要知道房价旁边会发生什么，我们还在寻找线索。

现在最喜欢寻找答案的地方是拍卖清算率。他们正在为房主提供一些健康的信号。悉尼上周末的清仓率为62.2%，远远高于市场去年年底登记的40%至50%的可怕数字。全国平均清除率现在为56% - 不高但不低谷。

这似乎是房地产市场正在改善的迹象。但是我们能相信多少呢?如果您了解您所关注的内容，拍卖清算率只是房地产市场的一个很好的线索。首先要知道的是清关率是季节性的。正如足球赛季和板球赛季一样，有一个拍卖季。春季拍卖的房屋数量比其他任何时候都多。待售房屋数量的变化影响了出售房屋的比例。在今年年初，拍卖数量最低，拍卖清盘率很高，如下图所示。

此图表以蓝色显示拍卖清关率，以灰色显示拍卖数量。拍卖数量每年1月降至零。就在此之后，随着今年的首批拍卖开始，清关率上升。

你可以看到每年的模式 - 随着年份的开始蓝线突然出现。清关率上升至高于上一年末的水平。因此，将3月清除率与12月比较是危险的。仅仅因为拍卖清盘率较高，现在并没有告诉我们他们将在2019年剩余时间内做些什么。他们可能会继续上涨，或许会回到房价上涨的水平。但它们也可能会下降。依赖清关率的第二个风险是他们没有告诉你的。这个比率解释了房屋销售的比例。但它没有解释有多少人参加拍卖。这可能会误导房地产市场的健康状况。

2019年的价格走弱意味着更少的供应商愿意承担销售风险。2019年的拍卖量远低于2018年的水平 - 过去六周仅有12,700套房屋被拍卖，而2018年同期六周的拍卖量为17,200套。2018年比2019年增加约35%。现实情况是，交易正在减少 - 更少的房屋正在转手。其原因主要是供应商。

锚定偏差

出售房屋的人通常会想到他们想要出售房产的价格。他们可能会陷入他们必须以一定价格出售房屋的想法 - 可能与邻居在2017年底获得的价格相同。这被称为锚定偏见，因为他们想到的价格就像是一个将他们束缚到现场的锚。如果他们以低于他们的锚价出售，感觉他们正在亏损。

锚定偏见是房地产市场变化价格比股票市场更慢的原因。购买房屋的人比购买和出售股票的算法更容易产生锚定偏见。随着房地产价格的下跌，锚点需要一段时间才能移动。一些房主可能根本就不会出售，更愿意持有物业，无论价格何时恢复，即使这不是真的有意义。

锚定偏差是清除率是未来价格的良好指导的一个原因。如果卖家只是获得了他们可以获得的最佳报价，那么清仓率总是接近100%。这是不愿意在拍卖中出售，之后将房产保留在市场上。当足够的业主不愿意出售时，市场上的股票不断增加，买家的游戏也变得更加容易。这就是为什么清关率可以作为未来价格的指导。

现在最大的问题是，今年年初没有在拍卖会上出售的所有房主，以及所有甚至没有把他们的房产投放市场的人都会改变主意。春季拍卖季节只有六个月了。我们会赶紧卖家吗?买家会出来迎接他们吗?看这个空间找出来。