市场变暖 房价涨幅约5%
从去年底开始焦急看房的小青，在面对中介每周的来电时，突然变得不那么急了。
小青老家在贵州（楼盘），今年31岁。她有一个女儿，今年两岁多，家里老人在北京帮忙带孩子。目前，小青在丰台南路租了一套两居室，月租金6000元左右。去年，小青开始考虑买房。
在看房过程中，小青一直对北京房价“胆战心惊”，害怕涨上去。不过，最近，她的焦虑感变淡了许多。
“两会议程过半，房地产没有消息就是好消息，这意味着政策基调稳定。”这是小青给出的她前后心态变化的原因。
90度地产调查发现，和小青一样，秉持“不着急心态”的大有人在。尽管由于整个政策环境宽松导致市场回暖，大家对二手房的关注度提高，但在基调稳定的背景下，购房者愈加趋于理性，前两年那种紧张着急的心态似乎不见踪影。
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“我们晚上9点才下班，最近还行，很多时候我们店都是空的，同事都在外面带客户看房子。”据位于朝阳门外大街的链家门店经纪人小吴讲，最近的一个周日晚上，有三个客户交了定金。
小吴说，去年，链家每天成交量在150-300套，近期每天都在300-500套，周末一天成交量在500+。显然，市场在好转。
90度走访几家二手房中介门店，他们的表述与小吴基本一致。北京二手房确实展示出了一些回暖的迹象，最近市场相对比较活跃，客户看房积极性也比较高。
对于开年市场回暖，小吴认为跟两会有关。“2017年到2018年这段时间都是在打压房价，不让炒房子，所以大家都不看好，今年两会没有再提抑制房价上涨，市场呈现稳定态势。”
小吴继续补充说，现在整个大环境也相对比较宽松了。不仅如此，还有一些小的利好政策出台，比如增值税附加税税率下降。
增值税附加税税率下降了多少，小吴没有细说。但是，据媒体报道，北京市城六区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区)增值税附加税税率从12%降到6%，其他区域从10%降到5%。
政策稳中带好，购房者也开始变得活跃。据小吴介绍，3月份市场回暖，刚需客户出手比之前多了。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，3月份以来，北京二手住宅日成交量小幅上升，可能是年前积压的购房需求短期内释放造成的。
市场回暖伴随而来的是房价的微涨。中介小吴说，涨幅在5%左右。而根据90度实际调查，的确如此。比如，去年底北京二手房溢价空间很大，购房者小琪去年11月在东四环购买了一套二手房，报价335万，实际成交323万，溢价空间10+万。
现在市场的最新情况是小琪小区房价微涨，并且已经没有溢价空间。据小琪反馈，他们小区同价位的房子，总价大概上涨15-20万，涨幅为4.5%左右。
来自云房的数据也显示，北京二手房处于微涨状态。2019年2月北京市二手住宅均价59642元/㎡，环比上涨0.16个百分点。
对于今年的二手房市场回暖，小吴认为归根到底还是看政策。他认为房价不会下降，因为需求量还在。
对于今年的房价走势，国仕英认为，3月成交有所回暖，并不足以大幅拉动楼市反弹，核心还是看信贷政策的宽松程度，也要看限购执行标准是否会变化。今年北京的二手房市场整体还将以“稳”为主，即使成交上会出现阶段性的筑底反弹，价格也难以出现大幅波动。
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尽管有需求的购房族开始活跃起来，看房热情也高涨起来。但在90度调查中发现，还是有很多的刚需族和置换人群秉持“不着急”的态度。
“开春后，中介的态度热情多了，每周都给我打电话。”小青说，但是她并没有太着急，她的感受是市场稳定，遇到合适的房子再买，“首套刚需房的资格很稀有，一定要看到合适的房源再下手。”
小青的购房范围主要在南三环到南四环之间，总价400万-600万，地铁沿线的房源。由于家里有老人，小青有两种选择，一种是老房子的一楼，这是为了方便老人带孩子出去玩；另一种是电梯房，但户型必须方正。小青看了一年多，也没遇到特别合适的房源。
小青坦言，“她买房比较苛刻，他们对房子的户型、配套要求都比较高，也会看得房率这种细节。我身边着急入手的，也是因为房子特别合适才买的。”据小青观察，自去年下半年至今，北京二手房均价降了很多，不过户型好的房源几乎没降价。
对于是否担心房价上涨这个问题，小青的回答很坚定——并没有。小青的另一层底气来自于她老公的预判。小青老公从事房地产行业研究，结合中美贸易及中国经济走势，她老公认为今年9月之前，北京的二手房市场比较稳定，所以他们并不着急，还在继续看房。
对小青这样的刚需购房者来说，在市场环境稳定的情况下，买房第一要考虑的是适合，毕竟在北京换房成本很高。
“我感觉房价不可能大涨，而且已经租了这么多年房子，不差这一时。慢慢看。”另一位刚需族小雨对90度地产表示。
在小雨看来，只要楼市稳定下来，总可以给人慢慢选择的机会。如今，她有了一定积蓄，加上父母的帮助，她可以在北京买一套总价低的二手房。“我就是感觉房价不会再怎么涨了，但也想看看下半年会怎样，目前就还是处于观望状态吧。”
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与小青这样的刚需购房者相比，已经在北京有房的Lucy表示，她注意到朋友圈中介发布的楼盘涨价信息了，但换房带来的二套房首付缺口是个难以逾越的“门槛”，她无奈的表示，市场回暖对自己影响不大。
像Lucy这样的改善换房人群不在少数，他们是北京楼市的成交主力。
2017年北京出台史上最严限购：二套普宅首付60%，二套非普宅首付80%，后者首付比例已经接近全款。政策出台之后，北京当年的新房和二手房住宅成交量双双腰斩。购房门槛提高将一大批购房者拦截在外。根据贝壳研究院2018年三季度的经纪人调研结果显示，北京改善型换房成交占比约为61%，属于绝对的主力人群。
Lucy家住通州，有一套两居室。儿子去年开始上幼儿园，家里的四个老人需要轮流过来陪孩子，而且孩子长大后需要自己的空间，Lucy开始考虑换房。
据初步计算，Lucy的首付还差100万。她现在的两居室总价约580万，同小区140平米的三居室总价约840万，首付八成约672万，卖掉目前住的房子后，她首付还差92万左右。
以上计算只是预估，据中介计算，银行贷款的参照标准是房屋原值或者网签价，远低于市场价，以Lucy的房子为例，贷款比例是20%，额度远低于168万，这意味着Lucy的缺口比预估的大很多。
想从一居换两居的张云，也曾向90度表示，无论每晚怎么计算，由于“认房认贷”造成的首付款缺口大概有一百万。对于张云来说，最大的希望是北京可以取消认贷，这意味着一旦他们将现有住房卖掉，仍然可以享受首付3.5成的待遇。对于Lucy来说，最大的期盼同样如此。
Lucy说，对于改善换房客群来说，市场影响有限，在整体楼市比较稳定的情况下，“以房换房”的结果很大程度上取决于差额，Lucy反复跟中介推演过，她换房的差额最多不过10万。
有业内人士表示，作为北京楼市主力，改善换房客群属于被限购政策严格限制的客群，政策宽松程度将决定这类客群的需求是否能得到释放，也决定着北京二手房市场的回暖到什么程度。从目前看，虽然两会没有进一步限制楼市涨价，但作为具有标杆意义的城市，北京房价很大程度上将仍以“稳”字为主。
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