四因素支撑2019年全年新开工平稳增长，预计1-2月仍有双位数增速

　　我们在2019年度策略中预测2019年全国房屋新开工面积同比增长6%-8%，理由包括：1)2018年末全国待开发土地面积同比增长27.6%，增速为2007年来最高。2)显性库存处于历史低位，2018年末全国商品住宅显性库存约8.87亿方，去化周期为7.2个月(2014年末30.3个月)，在建面积中超过80%已售。3)预计2019年流动性边际宽松，按揭投放保持平稳，房企融资环境持续改善；4)预计政策面将在窄幅通道内结构性微调，积极开工和销售回款仍是房企的优先经营策略。

　　我们认为2019年1-2月新开工增速仍能保持较高水平，理由包括：

　　1)基数较低。2018年1-2月由于资金面超预期紧张，新开工同期基数较低(+2.9%)；

　　2)发改委数据显示2018年房地产拟建项目同比增长32.8%，项目落地周期约为3个月；微观调研显示2019年元宵节后，房企基本复工；

　　3)近期房企融资放量，2019年1-2月境内/境外发债同比增长113%和22%，新开工具备资金支持。

　　2019全年竣工向好是速度问题而非方向问题，预计全年增速回正

　　2014-2015年新开工疲软(分别同比-10.7%、-14.0%)，同时2017年-2018年资金面超常规紧张迫使房企重回款拖竣工的经营策略导致了2017-2018年竣工面积同比持续下降。

　　虽然追求销售回款的现金流导向是房企在较长时间内的优先经营策略，但是我们认为有两大因素促使2019年的竣工向好：

　　1、2016-2017年新开工面积增速明显回升(分别同比+8.0%、+7.0%)，该部分新开工面积在正常的施工节奏下，将于2019年-2020年陆续竣工；

　　2、近期资金面边际改善，房企融资放量。在同时满足[新开工-销售]环节的同时，我们认为[销售-竣工]环节的资金需求也能够得到一定保证，我们认为2019年竣工向好是速度问题而非方向问题，预计同比增速将回正，不排除3-5%的增长。

　　投资建议：建议关注一二线边际改善和存量物业资源重估

　　宏观流动性边际宽松，房企融资持续改善，因城施策路径下，一二线城市购房信贷支持或边际改善，建议关注重点布局高能级城市的头部房企，A股地产如万科A、保利发展，H股地产如融创中国、中国金茂。

　　随着国内金融领域放开准入，外资近期大量收购国内存量物业，我们建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于资产增值和公允价值重估，建议关注陆家嘴、中华企业、光明地产、新城控股

　　风险分析

　　国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在明显的回调压力。

　　(文章来源：光大证券)