住宅土地使用权与房地产税

　　荷兰和新加坡的住宅土地使用权根据不同的地区和住房类型分为几种。

　　在荷兰大部分地区，住宅所有者在购房时都同时购买了住宅土地的永久产权，但在阿姆斯特丹等人口特别多、住房特别紧张的地区，住宅土地归市政府所有，住宅所有者拥有的使用权大多是75年。荷兰的房地产税是一项由地方政府自主规定的税收，税率一般在0到2.5%之间。房地产税被地方政府用来提供当地的社会服务。是否征收房地产税，以及征收多少，仅与住宅所在地区和住宅价值有关，与住宅土地的产权和使用权状态无关。同时，荷兰针对房屋贷款制定了一系列减税优惠政策，确保贷款买房者在还清贷款之间并不会在房产上付出过高的税务支出。

　　新加坡的土地使用权主要分成三类：99年，999年和永久产权。一般来说，政府公屋为99年，私人住宅可能是99年，999年或永久产权。新加坡的房产税由住宅产生的年金收益，也就是用来出租的估计价格收入决定。一般会有一定的免税额，超出部分收取4%或更高的税。在最近几年，免税金额通常在500新币上下，这就意味着，对于大多数月租金估值不超过500新币或者超过不多的房屋，房产税的金额是非常低的，只有居住在大面积豪宅的房屋所有者才会支付大笔的房产税。和荷兰一样，新加坡的房产税适用于所有房屋，不因土地使用权或产权的归属而改变。

　　值得指出的是，荷兰因地制宜的土地产权/所有权安排可能不但有助于住宅土地使用权市场本身的效率提高，也是吸引更多人口在本地或就近中心城市就业生活的促进剂。在荷兰，很多人的一生在住房市场上都经历了一个有趣的“候鸟周期”，即出生在小城市或乡村，并在那里接受中小学教育直到进入大学。大多数人在大学毕业后会进入大城市工作，并在工作地附近购房，年老时卖掉大城市的土地使用权75年的小公寓，回到故乡购买宽敞的无限产权大房子安度晚年。可以说，荷兰灵活的土地使用权制度本身也促进了劳动力流动和就业效率，并缓解了大城市教育、医疗和养老的社会服务压力。

　　而对于新加坡来说，永久产权的住宅土地一般只限于少数私人住宅，由政府提供的廉价公屋的土地使用权一般只有99年期一种。这种制度设计保证了政府可以根据人口和收入的变化对于公屋的分配进行较为灵活的调整，以便公屋可以被分配给最需要的人群。

　　土地使用权到期之后的处置

　　在荷兰和新加坡，有限期土地使用权的住宅在使用权到期的时候，按照法律，政府有权将土地无偿收回并将住宅结构拆除。在实践中，政府采取这种处理方式的情形在早期确实也不鲜见。但近些年，随着住宅更新的加快和居住者对于稳定性要求的增加，很多住宅在使用权到期之前很长时间就因为建筑的老化或者区域重新开发而被拆迁。和国内情况类似，拆迁房的业主一般会得到不低于土地市场价值的补偿。对于没有拆迁需要的住宅，荷兰地方政府也通常采用更为灵活的方式，允许居住者自动续租，并以每十年按市场价更新一次的方式重新计算土地租金。

　　当然，虽然荷兰和新加坡的立法都同意地方政府在土地使用权到期时无偿收回土地，但这背后有一个比较重要的前提，就是荷兰阿姆斯特丹的大多数房屋和新加坡的大多数房屋都是有强烈福利色彩和政府补贴的公屋。居住者在购买的时候支付的价格相对于其收入就不高（一般在年收入10倍以内），就享受了土地使用权价格隐性的打折。这种打折使得这种土地使用权租金根据市场价格随时调整的模式是住房所有者愿意接受的，也是有支付能力承担的。从这个意义上来说，一个合理、透明且充分考虑住房所有者支付意愿和能力的土地使用权界定和续租模式，对于房地产税工作的展开也有不可忽视的重要保障促进作用。

　　总结

　　本文通过梳理荷兰和新加坡两国关于房地产税和住宅土地使用权制度的立法，介绍了西方国家对于两方面立法和实践工作的较为成熟的经验。在西方国家，住宅土地都既有永久私人产权型，也有产权公有，私人可以购买一定时间内的土地使用权型。房地产税作为支持地方政府提供公共品和服务的资金来源和调剂财富分配的手段，一般只根据房屋面积、总价和租金收入估值进行调整，并不考虑土地的产权和所有权类型。同时，两国灵活的土地产权和使用权安排也为其他经济活动的发展和稳定提供了良好的保证。

　　在荷兰和新加坡，有限期土地使用权的住宅在使用权到期的时候，按照法律，政府有权将土地收回并将住宅结构拆除，但这种做法目前在实践中已较为少见。一般的更为常见的作法是将老化住宅拆迁或允许住房所有者按市场价续租。一个合理、透明且充分考虑住房所有者支付意愿和能力的土地使用权界定和续租模式，对于房地产税工作的展开也有不可忽视的重要保障促进作用。

　　作者包特为新加坡南洋理工大学经济学助理教授，戴芸单位为中山大学岭南学院金融系，本文为国家高端智库建设培育单位南京大学长江产业经济研究院研究成果