第一重背离“向下收敛”，即房地产销售增速延续“长尾下行”趋势，而房地产投资增速因土地购置费增长失速而下滑，使得销售增速与投资增速大概率“向下收敛”。

　　第二重背离“向中间收敛”，即土地购置费显著下行，而建安投资增速上行，两者向中间收敛。

　　第三重背离“向中间收敛”，即开工面积增速回落，而竣工面积增速上升，两者亦向中间收敛。

　　来源：招商银行研究

　　作者：丁安华 | 招商银行首席经济学家

　　

　　本轮房地产周期始于2015年。彼时中国经济面临较大下行压力，工业品价格持续通缩，股市大幅波动，房地产库存高企，在此背景下宏观调控政策逆周期放松。去库存成为房地产行业政策的主线，引燃了商品住宅销售的火爆行情。房地产业对经济增长的直接拉动从2014年的0.12个百分点上升至2016年的0.5个百分点。房地产量价普涨，行业政策被迫逐渐收紧。2017年房地产销售增速在高位掉头，房地产业对经济增长的直接拉动仍然维持在0.5个百分点的水平。2018年房地产销售增速持续回落但韧性仍存，销售面积和金额均保持正增长，房地产业对经济增长的直接拉动滑落至0.3个百分点（图1）。

　　图1：房地产对经济增长的拉动与景气度高度相关

　　

　　去年（2018年）中国的房地产市场除销售景气度进一步回落外，还发生了显著的结构性变化，我们可以将之概括为“三重背离”（图2）：一是销售增速与投资增速的背离，即商品房销售增速下滑，而房地产投资增速居于高位；二是土地购置费增速与建安投资增速的背离，即土地购置费增速高企，而建安设备费竟然出现负增长；三是新开工增速与竣工增速的背离，即新开工面积增速上升，但施工面积增速平稳、竣工面积增速下滑。这“三重背离”折射出我国宏观经济政策、行业调控政策与房地产企业行为的深刻变化，值得我们深入探究。

　　图2：2018年中国房地产市场的“三重背离”