业内人士表示，商业市场供不应求的趋势，让海内外投资机构对广州商业物业市场投资情绪和兴趣持续增长，询问量不断上升，零售物业投资市场将更加活跃。

　　专题文、图 广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　海外房地产基金咨询购买意向明显提高

　　从2018年的几宗大宗交易来看，位于越秀区的越秀新都会是由境外投资机构购得，位于番禺南站附近的写字楼项目是由境外机构购得。第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示，海内外投资机构对广州商业物业市场投资情绪和兴趣持续增长成为近期市场交易中明显的特点。

　　对此，第一太平戴维斯广州投资部主管及高级董事裴信树表示，与往年海外基金购买的大宗交易不同的是， 2018年本地经济产业布局和优化的进一步发展、未来经济增长和外来人口红利的支撑等因素共同催化了更多海外房地产基金对广州投资市场的关注的同时，更加渴求并积极地找寻合适的投资标的。市场询盘量和实际物业勘测数量均较过往两年有明显的提高。虽然2019年的经济发展前景有不确定因素，但相信正增长的经济发展态势不会有重大改变。在此背景下，众多海外资本对大湾区内，尤其是广州和深圳的写字楼和商业零售物业市场的投资前景仍持乐观的态势，投资信心持续增强。

　　数据显示，广州优质零售物业市场的需求持续上升，许多新增租赁、租户续约、租户搬迁之活动可见一斑。这些需求主要来源于餐饮、亲子设施、家庭与生活方式、 娱乐和教育等业态。例如，入驻乐峰广场的小马快跑、新世界云门NEW PARK的金宝贝和蔬稻、维多利广场的麦当劳、东方宝泰的喜茶等。

　　第一太平戴维斯的调查发现，若干购物中心的餐饮业态和休闲及娱乐业态占比同比有所增长，而超市及百货和电器及电子类产品业态的份额却有所下降，如太阳新天地、高德春广场、高德冬广场等。大部分购物中心以提高体验式业态占比来增加消费者逗留商场时间。因此，2018年广州零售物业市场的空置率同比下降1.3百分点至6.1%。 自2016年以来，中高端零售物业市场的租金持续上涨。租金的上涨主要由广州整体经济持续走好和广州零售物业的运营、管理愈加成熟所致。天河路圈的租金涨幅最大，同比上涨9.3% 至每平方米每月1568元。

　　海外基金进入退出周期通常为三到五年

　　据裴信树介绍，目前而言，着眼广州写字楼和零售物业投资市场的海外投资机构几乎都主要偏好核心区城内的CORE（核心）或 CORE PLUS（核心增值）型物业，如越秀、天河等区域的写字楼商业物业，也有少部分同时是投资者和开发商两种角色的海外资本会考虑 VALUE-ADDED（增值）或机会型投资标的，目前鱼珠也吸引了一些海外基金的关注和咨询。

　　与北京、上海相比，目前广州写字楼和零售物业投资市场的投资回报率相对略高。在经济和人口持续增长的势头支撑下，广州整体零售物业市场的前景长期发展乐观，不过，这仍不足以抵消投资市场的层级差异，以及吸引更大量的海外资本不顾一切地进入广州市场。每一个市场投资机会都会相应地附和着不同层级的风险，广州也不例外。目前而言，广州写字楼物业粗赁市场是业主方市场，加租和惜售行为比比皆是，因此，如若投资者进入该市场，通过一些增值的努力和改造，末来资产升值空间相对巨大，投资回报率在资产完全退出市场后能有所扩大。但零售物业市场要考量的不仅仅是市场机遇，还有项目运营和资本运作能力等方面，相对而言，该领域的投资市场变量更多。

　　一般而言，海外基金在项目层面的进入和退出周期是3到5年，遇到市场特别活跃的时候也有一到两年就退出的，上海的某些项目就是这样。以西城都荟来看，由和记黄埔于2013年以26亿元售给基汇资本，投资回报约2.5%，2017年由基汇资本以40.65亿元再售给领展，投资回报约4.5%。而乐峰广场于2012年由保德信基金从一手业主购入为20亿元，2017年售给凯德商用33亿元，投资回报约3.8%。海外房地产基金从境外银行获取并购贷款的加权融资成本比中国境内并购贷款利率成本为低，融资优势非常明显。而项目是否带有海外交易架构，俗称的 OFFSHORE SPV STRUCTURE，会使项目在售予海外基金时，获得更多便利性以及节省交易过程中所产生的成本。因此，在广州商业物业投资回报不断提升的背景下，海外房地产基金投资升温也不足为奇。从市场基本面而言，对于广州写字楼和零售物业市场，业内认为其资本值将会受到租金增长的助力，进一步提升。