美国不少公共退休基金纷纷开始增持房产类资产
近日《华尔街日报》针对美国波士顿学院(Boston College) 公共基金（public planning )数据做了详尽的分析，截至2017年底（含最新公开数据），成员数量超过2万名的“美国公共计划”平均有7%的资产投资于房地产， 高于2006年的4%三个百分点，相当于房地产领域的退休基金资金总量增加了1200多亿美元。
养老金增持房产类资产的主要诉求是希望投入新建楼盘项目以便日后出售获利。CEM Benchmarking的一项分析显示，2006年至2016年间，美国养老金在这种 “机会型房产项目”上资金投入增长了近六倍，而对本应是“核心资产”的存量房产资产的配置仍持不变。
从机构投资标的的风险类型来分，所谓“核心”房产资产是指能产生“稳定的租金或其他收入”的房产， 而“机会型房产”投资更多是从开发或改造物业中获利，这中间会涉及到举债来完成项目开发或改建。
对此，分析师和养老金管理者的回应是，目前美国“价格低廉”的房地产投资标的数量不多， 养老金才会选择投向风险较高的“机会型”资产。
“五年前，你随便投一个都能建一个非常成功的投资标的组合”， Wilshire 私人市场的副总裁Shawn Quinn接受《华尔街日报》采访时这么说， “目前的房产市场，也只有私人房产板块还有投资机会， 尤其是在那些风险相对较高的资产里。”
在美国，不少机构的养老金管理机构没有足够的资产来支付消防员、警察、教师和其他公共服务事业从业人员今后所需要的养老金福利。 有不少研究机构尝试估算全美的养老金缺口，波士顿校园中心（Boston College Center) 估计这一缺口在1.6万亿美元，而穆迪投资服务的估算规模在4万亿美元左右。 为了能够实现养老金按时按额的偿付，需要养老金的投资组合每年实现7%的收益率。
2000年的互联网泡沫破裂后，美国不少退休金管理机构将目光转向房地产，寻求两位数的收益，因为股票资产并不能实现这样的收益。然而不少机构的资产布局择时不佳，在2008年的金融危机中损失惨重。
根据加州公共服务系统雇员养老金基金（Calpers) 的财报显示，在2009年和2010年财年中，该基金的资产分别同比缩水48%和11%。加州州立教师养老基金（Calstrs） 的资产分别在2009和2010年财年贬值43% 和12%。而达拉斯一家大型基金因为介入“机会型”房产深陷兑付危机。
近来，不少加州的养老基金都纷纷重新布局房产投资。前述Calpers 在2006年时给自己定下的房产资产配比为6%， 而2017年，该基金就计划将包含林地和带房产的基础设施类“实物资产”的配比定位13%；而 Calstrs 也将现在的房产资产配比定在了13%， 高于12年前的7%。 Calstrs 将在机会型房产上投资57亿美元，约占名下所有房产类资产比重20%， 希望能够实现的收益率在13-30%之间， 而在核心类房产资产上的收益率期望值在6-9%左右。到目前为止，Calstrs 尚未实现这一目标。
“核心类房产资产在你投入的第一天你就能估算自己的收入数额和速度，而机会型房产是机构投入的初期，是无法预测这些的”， 养老金顾问联合会咨询公司的创始人Allan Emkin 认为。CEM 基准研究和美国房产投资信托联合会 Nareit联合发布的数据显示，截止2016年，由美国公共和民间机构管理的养老金规模数额在1350亿美元左右。
尽管分析人士担忧，但增持“机会型房产”已经成为大型养老基金们的行业趋势，虽然他们在2008-2009年的经济危机中损失惨重。随后的几年里，因为利率下调，这些养老金管理机构转而持有私募、大宗商品和对冲基金这类另类资产。在美国，养老基金依靠基金的投资收益和员工及政府的贡献保持运转。
由黑石集团管理的新建或改造型房产基金（机会型）就吸引了众多的公共养老金的认可。根据南Dakoda 退休金计划、弗吉尼亚州和宾州公立学校职工养老金的财报显示，他们纷纷投了黑石的“机会型房产基金”。后者的机会型房产基金主要投向酒店、度假村、公寓楼和办公楼的翻修和改建，其中有一个最著名的标的就是2015年黑石在芝加哥并购的 Willis Tower 改建项目。