最近的房地产市场可谓“乱花渐欲迷人眼”：先是万科喊出“活下去”的口号；后是金九银十销售不佳，各地传出一成首付的消息；再是市场传出一些房产被法院七折拍卖的新闻……人们不禁期待：房价是要降了吗？

　　商品房销售呈走弱态势

　　首先，从销售角度来看今年房地产市场的走势。总体而言，今年房地产市场在5月出现回暖，但此次回暖持续时间较短，金九银十旺季不旺、销售不佳，部分城市传出十一楼盘降价促销的消息。从数据来看，三线城市8月开始销售增速明显下滑，一线城市销售增速在10月后开始下滑，而二线城市销售增速持续较弱(参见图1)。

　　另外，与历史相比，今年房地产市场销售增速回暖的持续时间变短。比如，2012年房地产销售增速回暖大约持续了一年半，但今年房地产销售增速回暖只持续了1个季度。

　　其次，从房价角度来看热点城市的房价涨跌情况。从新房价格来看，9月新房价格环比出现下跌的城市个数增多，8月仅有厦门新房价格下跌，但9月有上海、深圳、金华三个城市房价出现环比下跌。从二手房价格来看，9月共有7个城市二手房价格出现下跌，其中上海二手房价格已经连跌8个月、厦门连跌18个月。整体来看，9月70大城市新房价格环比涨幅已经收窄(参见图2)。

　　后市房价怎么走？

　　首先，从人口和杠杆来看，房地产市场面临较大的下行压力。2014年后，我国20岁至45岁人口增速已经转负，刚需的基础逐步减弱，户均住宅1.1套表明改善需求是房地产下半场的主角。硬币的另一面，则是我国居民杠杆持续走高，表内居民贷款与存款的比率已经从2006年的23%提升至2018年9月的65%，在全民借贷以至于需要缩衣节食来还贷的环境下，继续加杠杆买房的空间已经十分有限(参见图3)。