调控维持长期化、常态化格局，房产税出台不会太快
在当前形势下，落地到城市层面，市场已然出现了一些“变向”信号，重点城市土地流拍频发，核心二线城市项目去化率下降，加之“房产税”即将落地的传言不绝于耳，究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响，房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生，一系列问题留待市场给出真正的答案……
一、政策：调控维持长期化、常态化格局，房产税出台不会太快
三季度，中央政策层面似乎步入“空窗期”，主要还是加强市场监管，整顿房地产市场秩序。货币政策预期转向中性偏积极，央行新作及续作MLF、PSL等多种融资工具向市场投放流动性。不过，企业资金监管依旧严苛，中小房企再陷融资难的困境，信贷政策似有矫枉过正之嫌。棚改货币化安置有所调整，房价上涨压力大的城市将阶段性退出，其对三四线城市房地产市场影响还要结合具体城市的经济基本面、市场周期做综合研判，片面解读为釜底抽薪有失偏颇。重点聚焦各线城市，本轮调控政策主基调未变，部分城市再度加码调控，限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等。与此同时，武汉、南宁等市局部松绑限价，但仅是个案并不具备普遍意义，更难以说明调控政策实质性转向。
1、多省市跟进整顿房地产市场秩序，市场监管力度有望持续加强
市场监管风暴来袭，住建部接连公布两批次违法违规房地产开发企业和中介机构名单，涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面，意在规范房地产市场秩序，着力打击违法违规行为。随后，多省市纷纷予以跟进，全面开展整治房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房以及房地产开发企业违法违规行为。而在加大执法检查力度的同时，部分城市还出台了惩罚机制，视各类违法违规行为轻重程度，相应采取书面警告、暂停网签、停业整顿等措施予以严肃处理。我们认为市场监管力度有望持续加强，预计更多城市将跟进整顿房地产市场秩序，尤其是那些房价上涨压力大的城市，跟进开展整治行动的可能性更高。一方面，有利于净化市场环境，规范房地产市场交易秩序，切实维护人民群众的合法利益；另一方面，进一步遏制投机炒房行为，合理引导市场预期，促进供求关系逐步回归至供求平衡的区间范围。
2、调控政策长期化、常态化，因城施策、分类调控仍是主旋律
尽管武汉、南宁等部分城市限价政策略有松动迹象，但调控政策注定长期化、常态化。一方面，从以往经验来看，经济增长压力和房地产市场冷暖与楼市政策松紧挂钩，一旦市场转冷，调控政策必将有所松绑甚至取消，但这个逻辑至少在今年年以来并未应验；另一方面，本轮调控政策将围绕“房住不炒”定位展开，房价更是不能碰的红线，坚决遏制房价上涨，以期维稳市场预期。联系到9·30这一关键的政策时间节点，不排除今年热点城市再度祭出调控重拳，尤其是前期房价上涨过快的城市，加码调控的可能性更大。
本轮调控政策另一大特征在于因城施策、分类调控，各城市将有更大的调控自主权、选择权，可以根据各城市房地产市场的实际情况，制定相应的调控政策。一方面，房价上涨压力大的城市，调控政策仍需从紧执行，甚至不排除加码调控的可能性，着力打击投资、投机性需求，缓解房价上涨压力。另一方面，房地产库存仍处高位的城市，去库存新政将持续发力，以便支持刚需以及改善性购房需求，更好、更快地实现库存去化。
当然，调控政策内容并不会超出现有框架范围，仍以四限政策为主导，更多的还是查漏堵缺、严堵政策监管漏洞，譬如限制企业购房，调整公积金贷款政策等。
3、预期房地产税出台既不会太快更不会太晚
针对市场热议的房地产税，正由于涉及到千家万户，对于当下购房消费、未来房地产市场前景乃至国民经济发展均有不可忽视的影响。因此，具体的评估、出台乃至执行等环节宜缓不宜急，短期内在没有充分评估、论证的基础上，并不会急于推出房地产税甚至付诸实践。
另外，房地产税乃是长效机制的重要组成部分，相关的立法程序可能会经历较长的时间周期，房地产税立法程序也不会太晚，以便给未来房地产税落地执行做好铺垫，真正做到有法可依、有法必依。
我们认为在具体实施环节，可能会采取试点或者分步走的策略：首先，一直在征收房产税的经营性住宅以及非住宅产品可以平稳过渡至征收房地产税，随后再将住宅纳入征收范围；其次，在重点一二线城市率先试点，随后再向其他三四线城市推广。
二、行业：新开工、购地增速继续攀高，全年销售有望同比持平或微增
2018年以来，房企投资开发热情高涨，与之相关的新开工、土地购置面积增速等数据表现亮眼，尤其在8月，多数房企都在积极备战“金九银十”，为全年业绩冲刺做准备。而7月末中央提出要“坚决遏制房价上涨”，诸如诸如沈阳、成都、南京等城市相继加码了调控，旨在遏制投机炒房的需求，总体销售保持平稳，预计伴随着房企供货高峰期的到来，全年的销售规模有望小幅增长。
1、新开工、土地购置双重驱动，前8月开发投资维持10%以上超预期增长
8月，全国房地产开发投资额为10633亿元，同环比分别上升了9.25%和2.68%，开发商的投资意愿稳步回升；从1-8月整体来看，开发投资额累计增速依旧高位运行，1-8月达到了10.1%，较1-7月小幅回落了0.1个百分点。
之所以增速持续高位运行，一方面源于房企对全年业绩的冲刺压力，尤其是集中于下半年供货的企业，基本都在加紧工期，加快资金回笼；另一方面，从土地购置面积等先行指标来看，房企拿地的热情持续高涨，此前中期业绩发布会上也有多家房企表示下半年会是拿地的“黄金时期”，会抓住机遇积极布局，“高周转”的战略在数据层面也得到了印证，预计下月整体的投资增速仍有望持续高位。