8月27日，备受社会关注的民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，这是民法典编纂工作的重要一步，是我国民事立法中的一件大事。

针对社会高度关注的住宅建设用地使用权期间届满续期的问题，草案对此作出了原则性规定：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

上述规定，给了中国房地产最大的悬念一个明确的答复，那就是房子到期了怎么办这个万众瞩目的焦点。

中国房产，不管是住宅房产还是商业办公房产，都有一个共性，那就是地上的房子都是永久产权，而土地都是租用国家的，有使用租用年限，通常土地的租用年限分为七十年、五十年、四十年，也有部分是二十年。也就是说，大家买的房子拿到不动产登记证明，房子都是永久产权，但是土地是用使用年限，这个在不动产登记证明上面都有体现。

所以，租用期限到期如何处置就成为了大家最关心的话题。一直以来，国家没有给出具体的说法，只是总理在去年的人大会议上回答过会自动续期的答复，但是如何续期，续期是否缴费没有给出明确答复。因为这个政策需要人大立法来解决。

一直以来，很多人只看到自动续期的提法，就以为是免费续期，如果是免费续期就变成了土地永久产权，这根本不可能。

本次十三届全国人大常委会第五次会议就是关于房产土地到期如何续期的立法的重要会议。给出了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的回答。

显然，自动续期已经明确，也明确提出了续期必须缴费的说法，唯一没有明确的是到期如何续费，用本次会议的提法就是“依照法律、行政法规的规定”。

所以，后面的法律法规就是重点，如何续费如何减免的问题，也就是土地使用权到期之后如何跟国家续约的问题。

其实，不管是土地七十年使用权，还是五十年四十年，都是说的跟国家签约的土地使用期限，到期后都是跟国家续期，当然需要拆迁的除外，因为地上建筑物是私有的，所以会有拆迁补偿。

土地到期后的缴费预期，此前深圳给了试点，二十年土地使用权的就是通过补缴土地出让金获得续租的权力。那么，到期后如何续租减缴费，刚刚深圳给了试点方案。

一个月前的7月27日，深圳市宣布起草了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》，对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑进行拆除、没收或处理确认。

这意味着符合条件的部分小产权房有望转正，而已完成征转地补偿手续的被非法占有的国有土地有望重新流入市场。这表面是深圳土地资源严重不足，限制着城市发展而扩大城市布局，本质上就是向小产权房动手术，重新整合各种资源的城市发展经历。

根据深圳《征求意见稿》，深圳处理违建将分为两步走：

一方面根据规划和土地管理的刚性要求，依法拆除没收一批历史违建;

另一方面，根据历史违建用途和当事人不同，设定差别化的罚款和地价标准，对符合规划、满足房屋结构、消防和地质安全要求的历史违建，予以处理确认。

深圳《征求意见稿》将生产经营性历史违建办理商品性质房地产的补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%。同时，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质房地产，可以入市流通，进行交易。

这就是本次深圳意见的核心内容，小产权房转正的核心就是土地出让金，只要符合规划条件的小产权房“补缴地价标准，由市场评估地价调整为市场评估地价的50%。”那么就可以等同于普通商品房。

这个标准其实就是给未来全国所有符合条件的小产权房转正提供了可以执行的补偿标准，就是缴纳土地评估价格的一半就可以转为大产权房。

当然，也就给商品房土地续期到期明确的解决方案，也就是缴纳土地评估价格的一半就可以续期。

比如本次深圳产业用地是五十年使用权，也就是补缴了50%土地价款就能获得五十年的使用权，同样，对应着七十年土地使用期就是缴纳七十年土地价款的50%获得七十年土地使用权。

当然，还有一种方案，就是土地到期后都改成缴纳房产税的方案，我们后面的文章给大家分析。

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