江门住房限购限贷一年多来，最受市民关注的关键词，除了房价，非“地”莫属，一是价高，无论是起拍价，还是成交价，都较2016年有了大幅上升;二是土拍规则、要求多变，不时升级。事实上，地价和房价，犹如面粉和面包，又犹如水和舟的关系，彼此关联。

专家认为，土拍规则是政府调控房地产市场从“控面包”到“控面粉”的转变，一定程度上丰富了社区配套，优化了城市规划，也能在短期内抑制高地价，但从长远来看，效果有限，想要改观这一现状，建立科学持续的土拍规则和住房长效机制才是关键。

现象：

土拍规则“花样”频出，买地还要包引进高科技企业

8月17日，位于新会枢纽新城的JCR2018-126(新会16)号、JCR2018-127(新会17)号、JCR2018-128(新会18)号地块挂牌，均设有楼面地价为6894元/平方米的最高限价，当报价达到最高限制地价时，竞买方式转为竞配建及标准小汽车停车位。此外，其中的两幅地块要求引入高科技企业，以JCR2018-128(新会18)号地块为例，其中的两项要求是：竞得人竞得后至少引进1家发达国家的高科技企业在新会经济开发区内注册投资，且须有外籍技术专家团队常驻企业，注册后1年内销售不低于5000万元;项目实际投资总额不少于6亿元(不含地价);达到相关条件的，住宅建设区内的商业建筑和住宅方可销售。

这项土拍规则，就像一个缩影，折射出江门土拍市场近一年多来的变化。

时光回至2017年4月18日下午，蓬江区杜阮镇那糍坑(土名)地块拍卖，吸引了多家房企角逐，最终，碧桂园集团以总价7.3亿元竞得，折合楼面地价6894元/平方米，当时创下新高。要知道，2016年，滨江新区卖地，最高卖出5406元/平方米楼面地价(即美的公园天下所处地块)。这使得一本土开发商发出一声叹息，“拍卖拍到我怀疑人生!”

此后，6894元/平方米的最高限价+竞配建几乎成了土拍的标配，此外，还有不少“花样”——

2017年8月16日，粤泰联手凯富以总价8.05亿元竞得JCR2017-91(新会14)号地块，按要求，竞得人需整体自持经营(不得分割转让)70层酒店商业综合体;2017年11月2日，方圆地产以8.89亿元竞得JCR2017—172(鹤山23)号地块，按要求，该地块需建设非封闭式小区，在我市尚属首次;2017年12月13日，骏景湾地产以5.71亿元+78倍(配建200平方米+小汽车车位2.4个)竞得JCR2017-176(蓬江31)号地块，这是我市首次竞建车位;2017年12月25日，蓬江区江门甘化厂附近地块摘牌但流拍，该地块对建设海绵城市方面有所要求;2018年1月12日，广东珠西智谷投资有限公司以底价约4.12亿元竞得JCR2017-196(蓬江34)号地块，按要求，地块内最高建筑高度不低于250米，竞得人需自持不低于40%的建筑面积，自持年限不低于5年，5年内不得分割买卖，另需配套五星级建设标准的酒店;2018年8月15日，开平一房企以底价1200万元竞得开平市马冈镇马冈圩地块，按要求，该宗地需移交安置房后才能销售商品房，为江门首例。

……

梳理以上信息不难发现，我市住宅自限购限贷以来，土拍规则也变得“花样繁多”，主要是集中在竞配建方面，涉及住宅、商铺、车位、社区服务用房、垃圾中转站等。

原因：

优化城市规划，促进社区配套完善

我市的土拍规则为何变得多样?

对此，广州大学房地产研究所所长、房地产专业首席教授陈琳指出，在一个城市的热门板块与高溢价地区，当预计开发商拿地的热情较高的时候，根据住建部去年以来出台的“控地价”的相关政策，土地出让时往往会实施限价。在土地限价的同时，由于有不少开发商仍有报价拿地的需求，出于公平竞争的考虑，当地政府会根据城市发展与建设的需要，设置一些附加的竞拍条件，比如竞拍保障房、人才房，竞拍开发商自持房的比例，或者对土地的使用人根据城市的产业发展要求设置具体的条件等。具体到江门，由于近一两年来的房地产市场处于上升期，同时被开发商看好，所以土拍条件频频变化、不时升级，有的要求竞配幼儿园，有的要求自持经营性酒店，有的要求引入高科技企业，这都不足为奇，这主要因为根据城市相关规划，该幅地块内需要这些配套。

陈琳表示，事实上，在其他一二线城市，也有同类甚至更高的要求，比如广州的琶洲地块出让，就明确要求竞买申请人或其关联企业须是从事连锁经营或电子商务的企业，且自持比例不得低于70%;深圳南山地块，则要求竞得方引入世界500强企业的总部，以此来进一步优化区域的产业结构与相关配套。

江门地产智库、楼市分析师冯景全则表示，我市最近土拍规则不断变化升级，主要是借助开发商在建设领域和社会影响力方面的优势，为楼盘及周边完善相关的教育民生、市政商业产业等配套。从效果看，配建幼儿园、肉菜市场等完善了楼盘的生活教育配套;配建充电桩、海绵城市等为未来城市的建设方向作了重要探索;而最近土拍要求引进高科技企业，则是在建设高品质居住小区的同时，引进中高端产业，为加快产业融城、提高企业科技含量做出良好示范。

“土拍规则不断变化，多宗地块设置了附加条件，出发点是优化城市规划。”合璟华富地产总经理黄锦康认为，城市建设规划先行，房地产开发同样规划先行。房地产开发依赖于城市用地，公共产品赋予商品房价值，所以地产项目附带配建条件是很合理的。另外，开发商在建设前还要缴纳“城市规划设施配套费”，这也是城市配建的转移支付。目前，在土地出让阶段附加更大的配建要求，一是城市已经有较大发展，需要更完备更丰富的配套设施;二是对开发商提出社会责任、资金实力和运营能力的要求。

需要注意的是，土拍规则的设定要尽量合理，否则可能会导致地块流拍。仅举两例：去年底，在土拍市场如火如荼的背景下，蓬江甘化厂附近地块流拍，这也是我市去年首次商住地流拍。业内人士分析认为，重要原因在于商业比重占比近半。今年8月16日—20日，鹤山沙坪街道汇源村的三幅地块接连流拍，重要原因之一是，规划条件较为苛刻：鹤山汇源三幅地块，其所处的位置、周边的配套较为一般，且地块规模不大、限制性条件较多，如容积率4.0，限高40米等，再者，由于是“三旧”项目，地块上还有不少附着物需要处理，交地时间长，不确定因素较多，再加上，这三幅地块都有公共用房配建要求，比如第15号地，需配建建筑面积不少于600平方米的社区公共服务用房，建筑面积不小于20平方米的警务室，以及建筑面积不少于180平方米的社区居委会等;第16号地除了配建之外，要求建设公交首末站一处。

疑虑：

现有的土拍规则仍难抑制“高地价”

当土拍规则不断变化、升级，在完善配套、优化城市规划的同时，是否能够有效抑制楼市过热以及房价上涨较快?毕竟，在“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”的基调下，这一讨论显得特别有意义。

美的置业广东第二区域江门公司营销部长吴镇源认为，由于土拍门槛被提高，使得竞拍者更加理性进而促使市场平稳，典型者莫过于设定最高限价，让地价“不过高”。

但陈琳则指出，从长远来看，此举并不能完全有效遏制房价的较快上涨，因为，羊毛出在羊身上，相应的配建成本最终还是会被开发商转嫁到置业者身上。

如她所说，记者留意到，自去年8月以来，多幅突破了最高限价进而竞配建的地块，其实际楼面地价每平方米高达八九千元，以此推算，项目的售价自然不菲。

显而易见的是，要想使楼市稳定、抑制“面包价”，抑制“面粉价”是关键，因为，房价主要由楼面地价+建筑成本+税费+融资成本+营销、管理成本+合理利润构成，其中，楼面地价是房价的重要组成部分。过高的地价不利于稳定房价，甚至影响购房者预期。

对策：

构建稳定的土地出让计划与房屋建设规划

我市能否出台更“狠”、更多样的土拍规则，从源头上更好地抑制地价?同时，周边城市在此方面有些什么做法?

据珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮介绍，珠海的土拍政策基本已经与全国最新主流接轨，与全国一线城市基本接轨，限地价、竞配建、竞自持、与产业挂勾定向出让等等，发挥作用最大的还是限价、竞配建，这与周边一二线城市差不多。同时竞自持及与产业挂勾定向出让也是比较好的模式，但由于珠海产业较薄弱及租赁市场因为人口偏少而尚未成为主流模式。

吴镇源则告诉记者，全国很多城市的土拍规则都在升级，比如佛山，南海平洲一宗地的竞拍规则是：达到最高限制地价后，不再竞配建，直接转入竞自持，自持达到100%后，转入竞自持年限，最高70年，最终被万科竞得。

记者留意到，放眼全国，多个楼市热点区域升级了土拍规则——深圳、长沙等地实行了“限房价、竞地价”;而上海、成都等地实行了熔断机制(当最高报价高于设定的最高限价时拍卖终止);在深圳，一商住地块要求现房销售。

业内人士大多表示，上述部分规则值得考虑但须慎用，因为它们存在“有力过猛”的弊端：熔断机制可能会使土地拍卖频频中止，效率低下;而限房价，旨在从源头上控制“面粉价”，但毕竟是行政手段，副作用大，由于价格低于周边项目的价格，在房源紧张的情况下，开发商有可能在合同外额外加价，同时，由于房价明显低于周边项目，从而导致“僧多粥少”，购买者的资格认定也是一大问题;如果实行现房销售策略，开发商的成本会大幅提高，同时，现房销售从开发到建成满足销售条件，至少需要两年时间，这就导致上市房源量在某一段时间是真空状态，房源量紧张，人为加剧了市场的供需矛盾;如果是竞自持，则减少了可销售的总量。

“对于江门来说，目前整体楼市发展相对平稳，土地市场趋于理性，因此预计土拍规则短期内将保持稳定。”美智地产总经理汤建军指出。

李炳亮认为，未来的房地产业已进入下半场，质量将取代数量、战略将取代战术、存量资产经营将取代增量资产销售、精致取代速度、寡头取代分散、投资取代投机、城市群化取代城市化，这些变化，政府必须重视并给予认真研究，才能匹配到最好的土地出让政策。由于房地产全国性的分化发展日益明显，一城一策、一地一策的土地出让政策，才是最好的善待土地，增益城市。当然，反过来对政府的专业与思维要求，会变得比过去任何时候更高。

陈琳则认为，从长远来看，要稳定市场预期，促进房地产市场的健康平稳发展，还是需要构建住房长效机制，有一个稳定的土地出让计划与房屋建设规划，真正建立起“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房供应体系。

记者留意到，去年6月26日，江门市国土局发布了《市区住宅用地中期(2017-2021年)供应计划》，供地计划为，2017年1488亩，2018年1608亩，2019年1420亩，2020年和2021年均为1600亩，合计7716亩。如果按照容积率2.5、每套房面积为110平方米计算，平均每年大约供应23000多套一手房，和近几年市区一手住宅的平均年成交套数较为吻合。当然，供地计划并非最终的实际供地，比如2017年，计划供地1488亩，实际供地1159亩，但可以看到，供地变得更加前瞻且能大致做到有的放矢。

“去年出台限购限贷政策前后，需要‘抢房’，后来，土拍特别频繁，到了现在，明显感觉到供应量在开始增多，房子也没有以前那么抢手了。”市民黄先生由于准备结婚，关注江门楼市已有一段时间，在其心中，有一个朴素的想法，“希望避免少拍高价地，真正能更好地保护到我们刚需。”