预期收益率最高11%

根据用益信托数据，截至8月6日，当月发行的房地产信托产品中，预期最高收益率“破9”的已达10款。其中，预期收益最高的为东莞信托发行的鼎信-美克集合资金信托计划(第六期)，当投资资金在3000万以上时，预期年化收益率为11%。而投资资金在100-3000万时，预期年化收益率则为9%-10.5%。

此外，预期收益较高的还有国通信托发行的“东兴278号佳源巴黎都市项目特定资产收益权集合资金信托计划(C类第十期)”与“东兴281号奥园郴州中源国际城项目特定资产收益权集合资金信托计划(第三期)”、中诚信托发行的“2018年中诚信托三盛集团特定资产收益权集合资金信托计划”、四川信托发行的“嘉和瑞祥股权投资集合资金信托计划”、百瑞信托发行的“宝盈724号(南通世贸)集合资金信托计划(第十二期)”等。

与此同时，通过信托渠道融资的，亦不乏在川房企的身影。如爱建信托发行的“成都金沙城项目集合资金信托计划”，根据相关披露信息，融资资金将用于金沙城项目开发建设。投资资金100万-300万(不含)、300万-600万(不含)、600万以上时，预计收益分别为8.7%、9%、9.2%。

而华信信托发行的“四川川大科技园无国界项目集合资金信托计划(第二次开放)”，募集的信托资金将向四川川大科技园(南区)开发有限公司发放贷款，贷款用于无国界项目建设。根据投资资金的不同，预期年化收益率在7.5%-8%之间。

房地产信托价量齐升

相较于集合信托的整体萎缩，今年以来，房地产信托可谓“一枝独秀”。根据用益信托数据，上半年68家信托公司集合信托成立规模合计7280.4亿元，同比下降19.41%。而房地产信托成立规模为2645.86亿元，同比增长54.34%。

收益率方面，来自普益标准的数据显示，2017年以来成立的房地产信托产品平均收益率稳步走高，平均最高收益率从2016年第四季度的6.93%上升到2018年6月的8.3%，总体上浮1.37%;平均最低收益率则从6.63%逐渐上涨到2018年6月的7.72%，总体上浮1.09%。

从近三年来持续领头房地产信托业务的四川信托来看，其2016年、2017年分别发行房地产信托产品139只、434只，而2018年仅上半年便发行了336只。

“由于房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，房企发债、股权融资等融资渠道或进一步受限，短期对信托融资的需求或难以降低。所以即使在强监管的资管新规下，房地产信托的发行及成立呈现出新一轮异常火爆的局面。”普益标准研究员指出。

事实上，截至上周，房地产信托产品再度领衔。用益信托数据显示，其中上周成立的集合信托产品中，房地产领域投资规模占比再居首位，共成立26款，募集资金达56.15亿元，占总规模的57.18%;而发行市场中，房地产领域规模为125.87亿元，依旧遥遥领先于其余领域。

综合评判留意相关风险

虽然房地产信托量价齐升，但在市场人士看来，该类产品的不确定性风险也持续累积。“随着各地房地产政策的持续加码，以及金融、经济环境日趋严峻，下半年房地产信托风险也在集聚。”上述普益标准研究员分析认为，在打破刚兑的预期以及房地产市场表现分化的情况下，切忌盲目乐观于产品线的极大丰富和预期收益率不断提高，而是要综合评判信托产品，警惕可能发生的风险。

具体来看，房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。

上述普益标准研究员指出，任何金融产品包括信托都没有一个完善的二级市场的流通，而信托产品本来就要求不能通过公共媒体进行营销宣传。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。

其次，资管新规颁布实施以来，资产管理业务不得承诺保本保收益，打破刚性兑付已经成为行业监管重点。为此，上述普益标准研究员指出，投资者不能一味地追求一个单纯数字化的收益，更应该切实考察对比各家信托公司的风险管理能力。

“房地产信托产品在发行、销售的水平上很大程度取决于信托公司的风险管理水平。如果信托公司的专业水平不够，不能从众多的风险中挑选出核心的风险，或者找到了但不知道该如何管理，都是造成信托风险的重要原因。”上述普益标准研究员指出。