“房地产行业仍然面临较强的紧缩性政策。”8月3日上午，在2018博鳌房地产论坛上，摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌从宏观政策调控的角度出发，对目前政策和市场市场等方面做出了专业的判断。从朱海滨的专业判断中，读懂政策与市场的真相。

财政政策和货币政策的放水力度远远弱于前三次

朱海斌提出，跟2008、2012、2015年这三次相比，此次货币政策和财政政策的放水力度远远弱于前三次，2008年是最强的一次刺激，即使相对比较温和的2012、2015年的两次放水，这次调整的力度也比它们要弱很多。

财政政策方面，朱海斌提到，今年财政政策并没有明显的调整，对财政政策的调整，是在财政政策的执行上，由上半年非常紧缩的财政政策的执行，到下半年的宽松，宽松体现在对基建投资的支持，这是目前在财政端看到的比较积极的变化。

货币政策方面，朱海斌表示，无论从利率还是信贷政策看，这一次刺激的力度要远远弱于前几次的刺激。

首先看利率政策，央行对银行体系的存贷款利率从2008年以后，在2008、2012、2015年历次的货币政策的放水中，每次都伴随着一系列的降息的举措。目前为止，央行的降息更多反映在金融市场利率的下调，但是从银行的存贷款利率到目前并没有任何的调整，而且2018年下半年也不会有任何的调整。

信贷增速很难出现反弹

从目前的央行的降准的效果来看，其实跟以往的历此的调整相比，这次的信贷增速很难预期像在之前的历次央行放水之后出现信贷的反弹。

朱海斌举了一组数据说明信贷不会反弹的判断。2008年为什么说是史上最大的放水，从信贷的增速来看，一度回到30%左右，到2012、2013、2015、2016年，可以看到信贷从之前一路下行出现反弹，反弹的力度没有2008年那么高，基本上有3%到5%的信贷增速的反弹。

而今年4月份央行降准之后，信贷增速，也就是社会融资规模增速，一直是往下走，6月份创下了历史新低，不到10%。

2018下半年房地产行业仍然维持紧缩性的政策

“2018年下半年房地产政策仍然维持紧缩性的政策”， 朱海斌判断， 2018年下半年房地产市场会出现温和的下滑，无论楼市成交还是房价增速来看，下半年都会比上半年略微走低。

从房地产投资增速的规模来看，上半年增长10%，这并不是可持续的水平，下半年会维持在4%到5%之间，全年维持在7%左右增速。

大房企和中小房企的分化进一步加剧

房地产市场的整合方面，大房企和中小房企之间的分化可能会进一步加剧。朱海斌表示，大房企的市场占有率、集中度越来越高。2010年前8名的房企占市场份额的比例大概只有10%左右，到2017年比例已经上升到22%，目前在25%左右。

朱海斌表示，在2020年之前，前8位房企的市场份额会占到35%左右，前20位会超过50%，目前的房地产市场格局会产生非常大的变化。

未来5年 房地产行业需更多关注新型城市化的城市群

“未来城镇化仍然有一定的增量空间，目前我们的城镇化率接近60%，从60%到70%大概还有5到10年的成长期。”朱海斌介绍，未来我们更加关注的是新型城镇化之下人口在城市之间的流动，这是未来5年需关注的主题。

在二三四线城市里，在2017年以后恰恰是支持这一轮房地产超预期表现的主体的力量。尤其最近一年多，无论是各个城市的库存面，跟2013年到2015年有非常明显的改变，房地产库存量出现了非常大的下滑。

朱海斌总结，未来支持新一轮房地产需求，不能简单说到底是一二线城市还是三四线城市，更多的是在新型的城市化，城市群的集聚，尤其是在一线城市附近的很多三四线城市，可能会吸引更多的人口，这是房地产行业，在未来5年需要关注的重点。