合同约定可办双证。记者　程凌润　摄

□记者　程凌润

生活日报8月1日讯　花费400万元购买舜泰广场2号楼一整层办公楼以后,济南某企业的负责人周浩(化名)一直盼着早日拿到“房产证”,然而近十年过去了,“房产证”仍然没办下来。据周浩介绍,当初购买办公楼时,他们与开发商签订的合同上注明能办理房屋所有权证和土地使用权证,然而直到现在“房产证”依然难产。相关部门给出的说法是,这里的土地性质是科研用地,所以办不了证。让周浩感到不解的是,同样是科研用地的8号楼却办下了房产证。

合同约定能办双证

“这个办公楼是2009年8月份买的,一共花了400多万元。”据周浩介绍,他们企业在购买舜泰广场办公楼时与开发商济南高新控股集团有限公司签订了一份《“IT产业研发生产综合楼”建设项目委托建设合同》,合同注明房屋的建筑面积是1130平方米,总房款是477.4万元。

根据这份合同,周浩所属企业是委托人,济南高新控股集团有限公司是受托人,受委托建设的房屋于2010年6月1日开始办理交付手续。

按照合同约定,在建设项目通过质检验收并备案之日起18个月内,济南高新控股集团有限公司为周浩所属企业办理完毕房屋所有权证和土地使用权证。如果逾期,济南高新控股集团有限公司需要按照合同已付价款的日万分之三支付违约金,最高限额为合同总价款的20%。

周浩称,此后“房产证”迟迟没有办理下来,他向多家单位反映了此事,得到的答复是由于土地性质是科研用地不能办理“房产证”。这下周浩有点蒙了,因为“房产证”迟迟办不下来的话,他们企业在办理抵押贷款或者融资时会很麻烦。

11栋楼只有8号楼办了证

“既然科研用地没法办证,为啥8号楼能办下证来。”周浩说,舜泰广场一共有11栋楼,他不明白土地性质同样是科研用地,为什么8号楼可以办理“房产证”。多年来,周浩已经先后十多次向相关部门反映了这一问题,但是至今没有得到解决。

7月31日上午,生活日报记者来到济南高新控股集团有限公司,一位高姓工作人员称舜泰广场办公楼不能办理房产证的确与土地性质是科研用地有关。“因为政策变化,8号楼办下了‘房产证’,其他的就办不了。”高姓工作人员称,具体情况还需要由负责宣传的工作人员予以书面回复。

“科研用地的厂房、办公室均不能分割转移。”7月31日下午,济南市不动产权登记中心的工作人员称,符合条件的科研用地可以办理大证,但是不能分割成小证。后来,生活日报记者联系到了高新区国土规划建设管理的一位工作人员,她说舜泰广场是政府联建项目,高新区正在大力推进这个项目,相关企业也在完善各种手续,后期会把科研用地变更成商业用地,从而帮企业及业户解决办证的问题。

济南高新控股集团有限公司:　因政策变动仅8号楼办了“房产证”

“负责办证的出差了,他回来以后(给你们回复),到时候可以形成一个书面的东西给你们。”7月31日上午,生活日报记者来到济南高新控股集团有限公司办公室,一名高姓工作人员称他不负责办证业务。

“科研用地办不了证(房产证),(大证)不能分割。”高姓工作人员称,舜泰广场的办公楼之所以办不了“房产证”是政策的原因,至于“房产证”逾期的问题,周浩等人可以通过法律途径索要违约金。

对于舜泰广场仅有8号楼办理了房产证的问题,高姓工作人员说8号楼办证的时候相关政策允许科研用地分割“房产证”,但是之后政策变动导致其他的土地性质为科研用地的楼房没法办理“房产证”。

高姓工作人员称,他们公司负责宣传的工作人员会给予书面答复,但截至发稿时,生活日报记者并未收到相关的书面答复。

高新区国土规划建设管理局:　将变更土地性质帮企业顺利办证

7月31日下午,生活日报记者联系到高新区国土规划建设管理局一名工作人员,她说舜泰广场的土地性质是科研类用地,“房产证”不允许分割,不过多年前有一次政策变动,政策变动之前舜泰广场的确有少部分房屋办理了“房产证”。

该工作人员说,其实开发商已经办理了舜泰广场楼宇房产证的“大证”,但是受到政策影响没有分割小证,2008年之前之后一栋楼分割了一部分小证,其他的楼没有再分割过“房产证”。

“这个是项目是政府联建项目,我们高新区正在大力推进这个项目,而且这个项目相关的企业也在完善手续,后续就可以办理相关的产权证书了。”该工作人员说,办理“房产证”的话有可能要把原来的科研用地的土地性质变更成商业用地,应该很快就会有结果了。

济南市不动产权登记中心:　解决科研用地办证举措或在全市推广

“科研用地不能分割转让,原来就有这么一个要求,不是按层或者房间的问题。”7月31日下午,济南市不动产权登记中心一名工作人员称,科研用地在出让土地的时候就约定不能分割转让,因为科研用地不属于商业用地,所以不能随意分割。

“咱济南市正在解决这个问题,政策应该也出来了。”该工作人员称,高新区政府平台建设的科研用地将采取变更土地性质的方式解决科研用地不能办理“房产证”分割“小证”的问题,而且类似科研用地比如创业孵化基地等遇到不能办理“房产证”的问题时也会采取类似方式予以解决。

律师:　业户可起诉开发商要求赔偿损失

针对企业或业户购买舜泰广场办公楼却办不了房产证的事情,生活日报记者咨询了山东千舜律师事务所律师甄恩阳。“这份委托建设合同,委托方根本不是土地使用权人,土地也不是出让用地,他没权利委托别人开发。”甄恩阳说,委托建设合同是违反法律规定的,应该认定为无效合同,而且即使是买卖合同也是无效的。

“只有变更土地性质以后才能买卖。”甄恩阳说,变更土地性质首先要招拍挂,然后要交纳土地出让金,而舜泰广场的土地性质仍是科研用地性质,相关企业或业户可以起诉开发商要求退还相应价款并赔偿损失。同时,甄恩阳称,想要办理“房产证”的企业或业户可以通过行政诉讼的方式维权,要求相关部门变更土地性质。

严格按照总体规划　用途使用土地

根据《中华人民共和国土地管理法》第一章第四条的规定,国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

同时,《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定,依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。