肯尼亚是否即将见证房地产泡沫破裂的问题最近在某些方面突然爆发，大多数时候，这个问题的传播者，与地球的地理极点一样远离事实。

什么是房地产泡沫?房地产泡沫是一个经济周期，其特点是房地产价格迅速上涨，随后出现萎缩。房地产市场的基本面导致房地产价格飙升，并且市场行为旺盛，导致泡沫破灭。当没有更多的投资者愿意以高价购买时，就会出现大规模的抛售!- 导致泡沫放气。

由于难以准确估计内在值，泡沫通常难以识别。基本面可以从租金收益率或基于一组需求和/或供应变量的实际价格回归来估算。

泡沫只是随着市场心理的变化而发生的变化“这些房地产价格看起来非常高，但是它们的增长速度非常快，所以让我们尽快购买房产”，以便“房地产价格看起来非常高，并且不再快速增长所以，让我们等一下，看看'然后噗!爆发将会发生。

据Investopedia称，面对供应有限，需求增加通常会导致房地产泡沫开始，这需要相对较长的时间来补充和增加。投机者进入市场，进一步推动需求：然后在某些时候，需求减少或停滞;同时供给高涨，导致价格急剧下跌 - 然后泡沫破灭。

通常，由于与拥有房产相关的大量交易和运输成本，住房市场不像其他金融市场那样容易出现泡沫。然而，非常低利率和放松信贷承保标准的结合可能会使许多借款人进入市场并推动需求。

利率上升和信贷标准收紧可能会减少需求，导致房地产泡沫破裂。

谈到利率，从银行过度借贷以购买房地产是房地产泡沫的关键因素。

这已经在成熟的第一世界经济体中见证过，例如美国，澳大利亚，中国和波兰等。

肯尼亚不是信用经济

但在肯尼亚，我们不是信用经济，我们是消费经济。我们不依赖借款，为我们建造家庭住宅的项目提供资金。事实上，肯尼亚的抵押贷款很少 - 实际上是微不足道的：截至2017年12月，市场上有26,187份按揭贷款(根据CBK的银行监管年度报告2017年)略高于2016年12月的24,059份，而人口为5100万根据联合国最新估计，肯尼亚人!

CBK引用的低数据也得到了由金融市场与政策研究中心进行的题为“房屋所有权调查”的研究的支持，该调查于4年前进行，该调查发现抵押贷款作为房屋只有6%的受访者接受了融资方案，相比之下，高达54%的肯尼亚人更喜欢个人储蓄而不依赖任何贷款作为他们的房屋融资方式

就房地产市场而言，肯尼亚处于“幼儿园”，这个经济体太年轻，无法体验欧洲的情况。这些是成熟的经济体;这些经济体在取消电话时可获得信贷。你打电话，你赚钱进入帐户，你不需要去谈判信用，你可以在线申请。肯尼亚的情况有所不同，因为在这里获得信贷并不容易。

因此，房地产泡沫有两个关键指标：第一，人们无法偿还抵押贷款。一旦他们无法偿还抵押贷款，银行就会打电话来归还房产。他们会去那里并试图转售这个房产但不会被占用，因为每个人都处于经济压力之下。所以他们最终以一次性的价格出售这些房产。

第二;由于供过于求和需求减少，房地产价格大幅下跌。气泡的特征在于较差的性能吸收或低至0%至10%。肯尼亚远离这条路线;需求和供应不足。每年有250,000间房屋短缺!

肯尼亚人口增长

对房地产的需求正在增加，并且首先由我们不断增长的人口推动。目前拥有5100万人口;这个东非国家目前在全球人口(和依赖)名单中排名第27位。目前，27.1%的人口居住在城市地区(2019年为14,149,974人)。显然，所有这些人都需要栖息地。根据美国中央情报局的事实，我们的成长速度非常快，每20秒就有一次出生。

肯尼亚的中产阶级也呈指数级增长。这些人能够获得抵押贷款，并能够建造自己的房屋。这个中产阶级正在推动房地产业的大量增长。

肯尼亚有大量的外籍人士。据他介绍，这些人是为联合国，国际货币基金组织和世界银行等国际组织工作的人，以及在肯尼亚建立区域中心的大型跨国公司，如谷歌，福田汽车，维萨公司，沃尔沃等。 。这些人在肯尼亚需要优质房产。

肯尼亚也见证了许多侨民流入。根据2016年Diaspora汇款事实书，肯尼亚在2016年获得了1630亿肯尼亚先令，预计该国将获得更多。

如果你看看像尼日利亚这样的国家，他们获得了2.3万亿肯尼亚，接收了2万亿。汇款(2016年)肯尼亚排名第三，这些是官方汇款。这意味着非正式地，这个国家可能会收到4倍以上。这笔资金的60%用于房地产，其他百分比用于支持家庭，这些人正在使房地产前景继续向未来展望。

肯尼亚也看到了大量的基础设施发展。肯尼亚政府已经推出了大型项目，包括LAPSET，标准轨道铁路，首都周边的主要绕道，Turkana Wind项目等。

最重要的是，肯尼亚是否存在房地产泡沫的可能性与地球到达蓝天的现实一样远。

乔治瓦丘里

本文作者是荷兰语音成就者和Optiven集团首席执行官，是一位领先的企业家，出版作家，慈善家，青年赋权爱好者，家庭男性，2018年非洲商业人格奖的获奖者。