从中低层的调薪、裁员、人员流动，到高层管理人员的变动、离职、换帅，地产从业人员包括职业经理人，似乎也随楼市一起，迎来了冬天。

中国房地产20多年的黄金期已过，那个时代的明星职业经理人，也站在了十字路口，面临生存和发展的选择。

在房地产界有“预言帝”之称的余英在离开老东家保利之后，几经辗转，去向终于落定。1月2日，融创中国确认，余英已正式加入融创。

此前，余英从待了一年的宝能匆匆离场，央企出身的他难以适应民企宝能的生存，也折射出房企和职业经理人的转型困境。

2018年的房地产行业开启了冬天模式，碧桂园减速，万科高喊“活下去”，多家房企裁员瘦身，房地产行业的人事变动也从中低层向高层蔓延，地产职业经理人迎来离职跳槽季。

据21世纪经济报道记者不完全统计，过去一年，已经有数十位副总裁级别的地产高管离职或跳槽，重新寻找自己的定位。

“过去那么多年房地产都处于上升期，不管你有多大的成绩，很大程度上都是市场带来的，现在我们都要重新学习，重新适应。”一位华南大型房企CFO坦言。

余英“壮志难酬”？

在地产界，在过去十年里，余英的鲜明观点和行事风格，在业内很知名。他的去向，也备受关注。

2019年地产圈第一个人事变动，便是余英“余老大”的跳槽。

继去年12月确认离职宝能之后，余英一直静默。1月2日，有消息称，余英即将入职融创中国，担任集团执行副总裁兼广深区域执行总裁，协助广深区域总裁黄书平分管投资发展和城市更新等业务。

作为明星职业经理人，余英履历丰富，做过大学教授也做过地方官员。2007年，余英加入保利地产，主要负责华南区域业务。

在保利的十年，余英战绩斐然。在他的带领下，保利广州公司每年业绩增长率都在20%以上，2015年突破500亿销售规模。

或许是不安于现状的冒险精神，又或许是嗅到了房地产传统模式已近黄昏的信号，2017年，56岁的余英离职保利，于2017年11月加入宝能，任宝能地产总裁兼宝能城市发展集团总裁。

“宝能提供了转型做事业的平台。”余英在接受采访时表示，自己正寻求转型，宝能的多元业态吸引了他。在宝能，他负责的业务包括房地产，以及文旅、城市更新等。

然而他与宝能的缘分未能撑到2019。余英在宝能的主战场宝能城发，在2018年11月被并入宝能地产，成为宝能地产的全资子公司。

紧接着，余英在11月传出了“休假”，12月7日，宝能方面证实余英已经离职。

“职业经理人在公司的职权还是有所限制的。”深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，在多数公司尤其是民营企业中，职业经理人更多是打工者的角色，老板的掌控和决策都影响着他的事业表现和发展。

而此次转战融创，可能是余英下一个施展身手的战场。换言之，融创需要一个对华南市场非常了解的人。

知情人士称，融创正是看中了余英在广东区域的人脉资源和经验，以及土地开拓和项目运营方面的能力。

融创坚持区域聚焦的发展战略，其中广深区域的布局，以2016年1月的佛山项目为起点，截至2018年6月30日，融创中国在该区域的宗土地储备为1432.96万平方米，权益土地储备为1178.63万平方米，次于西南区域和上海区域，排在第三。

但广深区域的销售成绩却并不理想，2018年中报显示，该区域以86.6万平方米的合同销售面积和123.3亿元的合同销售金额，位列融创8大区域的倒数第三。

进入融创中国，余英似乎又回到了自己最熟悉的领域。不过，相比之前在保利时对区域大权在握的状态，余英在融创广深区域的权限窄了许多，主要工作是协助区域总裁拿地，以及城市更新业务。

“这发出了一个重要信号，地产企业和职业经理人的转型都存在一定风险，不是所有转型都能成功，也不是所有转型思路都能落地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

徐枫则认为，房企和职业经理人的转型，均应具备天时地利人和，“现在已经具备天时了”。

群体性困惑

余英只是近两年地产职业经理人快速流动的一个缩影。

2018年以来，房地产行业人事动荡更为频繁，这与楼市进入下行通道不无关系。

从中低层的调薪、裁员、人员流动，到高层管理人员的变动、离职、换帅，地产从业人员包括职业经理人，似乎也随楼市一起，迎来了冬天。

2018年11月15日，原俊发集团总裁张海民确认离职，理由为“需要时间照顾家庭”。此前一天，旭辉集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏也因个人原因离职;11月离职的还包括，融信中国执行总裁吴剑和正荣地产财务总监谈铭恒。

此外，近期离职的还有原华润置地执行董事俞建，他于去年12月4日离职，并上任华夏幸福分管财务及融资等业务的联席总裁。

新年交接之际，一连串的行业高管变动调整，显示出之前顺风顺水的地产人正在面临职业生涯的危机和转折。“职业经理人的跳槽将是一种常态。”徐枫表示，当市场环境下行时，出现人才过剩，是成熟市场的一种表现。

新城控股副总裁欧阳捷也认为，目前房地产行业集中度不断提高，大型企业快速扩张，中小企业举步维艰、不断被压缩，的确存在行业整体人才过剩的现象。

在徐枫看来，在房地产上升周期时，经理人能创造更高的业绩，这更多是一种“时势造英雄”。而当市场走向成熟、秩序开始建立、细分市场出现，更需要职业经理人去展现自己的能力与创新。

此外，绝大多数房企都在寻求转型，原有业务收缩、调整，新业务上线，也会带来人员的离职和变动。

但不是所有人都能适应新的变化。“我现在也在努力地学习科技、技术这些东西，尝试去管更多新领域的业务，适应公司和行业的转型。”前述CFO对21世纪经济报道记者说，房企转型运营的财务和资本管理，也与开发时代大有不同。

这位非常年轻的CFO如今已心境明朗：去做事，别计较太多得失。

人事动荡背后，更是地产行业变局已至。当房地产过了传统的开发时代，在存量时代中，资产管理和运营将是主赛道，这对房企和职业经理人都是一种考验。

“2018年楼市的下行早在2016年的下半年便有迹象。”徐枫认为，随着房地产泡沫的累积，楼市大方向的下行已然确立，职业经理人群体正在承担行业下行的后果。

“市场交易量下滑，企业经营面临严峻挑战，除了短暂的2008年，这是中国楼市从未经历过的。”严跃进表示，这要求职业经理人必须改变传统理念，“通过移动互联、地产金融、多元产业平台等商业模式创新，来应对市场。”

房地产行业正在经历一轮深重的洗礼，所有的人都被裹挟其中。黄金时代已逐渐远去，所有人都要面对退潮后的残酷与真实。“也不必特别悲观，不必困惑，面对大变局应该更有一份坦然。”徐枫说。